損害公司利益責(zé)任糾紛，是指公司股東濫用股東權(quán)利或者董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員（以下合稱“董、監(jiān)、高”）違反法定義務(wù)，損害公司利益而引發(fā)的糾紛。常見(jiàn)的損害公司利益行為包括關(guān)聯(lián)交易、挪用公司資金、違反競(jìng)業(yè)禁止義務(wù)等。本文將結(jié)合一則經(jīng)典案例，對(duì)“損害公司利益責(zé)任糾紛”案件的案由確定、法律依據(jù)、訴訟主體以及侵權(quán)構(gòu)成要件進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。 一、案例分析 本文分析的案例較為復(fù)雜，經(jīng)歷了多次的一、二審過(guò)程。先由新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院作為一審法院作出民事判決，原告不服提出上訴，最高人民法院作出二審民事裁定發(fā)回重審；新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院再次作出一審民事判決，原告不服再次提出上訴，最高人民法院再次作出民事裁定發(fā)回重審；新疆維吾爾自治區(qū)高級(jí)人民法院又作出一審民事判決，原告楊某、被告某公司、被告某國(guó)際物流有限公司均不服提出上訴，最高人民法院最終作出二審終審民事判決，現(xiàn)該二審判決書(shū)已生效。 （一）案情介紹 甲公司成立于2004年3月29日，設(shè)立時(shí)股東為乙公司（出資比例49%）和丙公司（出資比例51%），后丙公司將其持有的51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁公司，乙公司變更為小乙公司持股比例不變；楊某于2010年通過(guò)執(zhí)行拍賣取得小乙公司持有的甲公司49%的股權(quán)。2011年9月22日甲公司在登記機(jī)關(guān)登記的股東為楊某（出資比例49%），丁公司（出資比例51%）。 兩股東共同出資修建“A鐵路專用線”，主要經(jīng)營(yíng)裝卸、倉(cāng)儲(chǔ)、國(guó)內(nèi)貨物到發(fā)、運(yùn)輸服務(wù)代理等相關(guān)業(yè)務(wù)。甲公司成立后，一直由控股股東丁公司控制經(jīng)營(yíng)?？毓晒蓶|在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中濫用股東權(quán)利，利用關(guān)聯(lián)關(guān)系侵害甲公司小股東的利益，致使公司無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，陷入惡性虧損狀態(tài)。甲公司的“A鐵路專用線”運(yùn)輸代理服務(wù)費(fèi)應(yīng)由甲公司收取。但是經(jīng)某會(huì)計(jì)師事務(wù)所作出《甲公司2008年—2012年代理服務(wù)費(fèi)收入情況會(huì)計(jì)鑒定報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“《鑒定報(bào)告》”）發(fā)現(xiàn)應(yīng)由甲公司收取的運(yùn)輸代理服務(wù)費(fèi)絕大部分被控股股東丁公司及其全資子公司大丁公司和小丁公司收取。因此，給甲公司造成“A鐵路專用線”2008年至2013年的運(yùn)輸代理服務(wù)費(fèi)損失2825.4萬(wàn)元。丁公司還讓大丁公司多次劃轉(zhuǎn)、長(zhǎng)期無(wú)償使用甲公司資金，至2012年12月31日仍有152.18萬(wàn)元未歸還。丁公司的行為，嚴(yán)重違反了《中華人民共和國(guó)公司法》的相關(guān)規(guī)定，給甲公司及楊某造成了重大的經(jīng)濟(jì)損失。因甲公司被丁公司所操控，甲公司法定代表人由丁公司委派，故甲公司未能提起訴訟以維護(hù)其合法權(quán)益。楊某作為股東，依照《中華人民共和國(guó)公司法》第二十條、第二十一條、第一百五十二條之規(guī)定，代表甲公司提起訴訟。 （二）裁判說(shuō)理 法院經(jīng)審理認(rèn)為：A鐵路專用線的產(chǎn)權(quán)單位甲公司有權(quán)決定是否允許他人使用以及由誰(shuí)使用案涉鐵路專用線，而實(shí)際的情況是，甲公司自己也經(jīng)由案涉鐵路專用線經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)運(yùn)輸代理服務(wù)業(yè)務(wù)，同時(shí)還有大丁公司、小丁公司和其他公司經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)以及國(guó)際運(yùn)輸代理服務(wù)業(yè)務(wù)。2006年12月1日的《甲公司股東會(huì)及董事會(huì)決議》第六條載明“公司在2006年11月2日所作的股東會(huì)及董事會(huì)決議中第一條、第二條撤銷，不采取對(duì)外承包經(jīng)營(yíng)方式，仍由公司行使經(jīng)營(yíng)權(quán)”。在甲公司的公司決議已明確公司不采取對(duì)外承包經(jīng)營(yíng)的情況下，丁公司作為甲公司的控股股東，將本應(yīng)屬于甲公司經(jīng)營(yíng)的運(yùn)輸代理服務(wù)交由其關(guān)聯(lián)公司大丁公司和小丁公司經(jīng)營(yíng)，違反了公司決議，減少了甲公司可能獲得的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)并造成損失。依據(jù)公司法第二十一條“公司的控股股東、實(shí)際控制人、董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員不得利用其關(guān)聯(lián)關(guān)系損害公司利益。違反前款規(guī)定，給公司造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”的規(guī)定，一審法院認(rèn)定丁公司濫用股東權(quán)利，將公司業(yè)務(wù)交由關(guān)聯(lián)公司經(jīng)營(yíng)損害公司利益，依法有據(jù)，二審法院予以維持。丁公司、大丁公司上訴稱經(jīng)由A鐵路專用線的運(yùn)輸業(yè)務(wù)系貨主決定、其經(jīng)營(yíng)上述業(yè)務(wù)不構(gòu)成侵權(quán)的理由，依據(jù)不足，依法不能成立。 二、案件解析 （一）損害公司利益責(zé)任糾紛案件的原告 根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，結(jié)合實(shí)踐中的具體情況可知，此類訴訟的原告主要為如下幾類： 1、公司 公司作為原告的損害公司利益責(zé)任糾紛往往是公司股東、董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員因?yàn)閾p害公司利益之行為后遭到公司的追究。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》侵權(quán)責(zé)任編關(guān)于侵權(quán)責(zé)任主體確定的原則，損害公司利益責(zé)任糾紛的原告應(yīng)當(dāng)為利益被損害的一方，即公司。 2、有限責(zé)任公司的監(jiān)事、執(zhí)行董事 根據(jù)《公司法》第一百五十一條第一款“董事、高級(jí)管理人員有本法第一百四十九條規(guī)定的情形的，有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司連續(xù)一百八十日以上單獨(dú)或者合計(jì)持有公司百分之一以上股份的股東，可以書(shū)面請(qǐng)求監(jiān)事會(huì)或者不設(shè)監(jiān)事會(huì)的有限責(zé)任公司的監(jiān)事向人民法院提起訴訟；監(jiān)事有本法第一百四十九條規(guī)定的情形的，前述股東可以書(shū)面請(qǐng)求董事會(huì)或者不設(shè)董事會(huì)的有限責(zé)任公司的執(zhí)行董事向人民法院提起訴訟。” 在此類情況下，只要代表公司訴訟的監(jiān)事會(huì)或者不設(shè)監(jiān)事會(huì)的有限責(zé)任公司的監(jiān)事，董事會(huì)或不設(shè)董事會(huì)的有限責(zé)任公司的執(zhí)行董事符合主體要求即可，無(wú)需要求公司在起訴狀中加蓋公章。 3、公司股東 根據(jù)《公司法》第一百五十一條第二款“監(jiān)事會(huì)、不設(shè)監(jiān)事會(huì)的有限責(zé)任公司的監(jiān)事，或者董事會(huì)、執(zhí)行董事收到前款規(guī)定的股東書(shū)面請(qǐng)求后拒絕提起訴訟，或者自收到請(qǐng)求之日起三十日內(nèi)未提起訴訟，或者情況緊急、不立即提起訴訟將會(huì)使公司利益受到難以彌補(bǔ)的損害的，前款規(guī)定的股東有權(quán)為了公司的利益以自己的名義直接向人民法院提起訴訟。” 前述案例中，原告是權(quán)益受到侵害的股東，因公司被大股東控制期間，大股東濫用其股東權(quán)利，利用其關(guān)聯(lián)公司損害公司利益；而小股東楊某不在公司擔(dān)任監(jiān)事且該公司未設(shè)置監(jiān)事會(huì)，而公司另一監(jiān)事以及公司股東丁公司已經(jīng)知曉并已經(jīng)以實(shí)際行動(dòng)表明其不可能同意由公司起訴，故該小股東楊某有權(quán)為了公司的利益以自己的名義直接向人民法院提起訴訟。 （二）股東代表訴訟 1、股東代表訴訟機(jī)制 實(shí)踐中，在某些情況下公司利益受到損害時(shí)，控股股東或其他董監(jiān)高怠于履行保護(hù)公司權(quán)益的義務(wù)，使得個(gè)別股東利益受到侵害，例如：第三人侵害公司利益而董監(jiān)高怠于起訴或把控公司管理權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)的股東轉(zhuǎn)移公司財(cái)產(chǎn)，侵害公司利益從而侵害其他小股東利益。小股東無(wú)法通過(guò)公司內(nèi)部治理機(jī)制有效維護(hù)自身合法利益。 股東代表訴訟機(jī)制即是為了保護(hù)股東合法權(quán)益的一種機(jī)制，使得股東可以在特定情況下以自己的名義向侵權(quán)行為人提起訴訟，從而保護(hù)公司的合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)間接保護(hù)自身合法權(quán)益。 2、有權(quán)提起股東代表訴訟的股東持股條件 根據(jù)《公司法》第一百五十一條第一款之規(guī)定，有限責(zé)任公司、股份有限公司的股東需同時(shí)滿足以下條件： （1）單獨(dú)或者合計(jì)持有公司百分之一以上股份； （2）連續(xù)一百八十日以上持有上述股份。 此外，何時(shí)成為股東不影響起訴。根據(jù)《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》第24條裁判精神，股東提起股東代表訴訟，被告以行為發(fā)生時(shí)原告尚未成為公司股東為由抗辯該股東不是適格原告的，人民法院不予支持。 3、股東代表訴訟的前置程序 根據(jù)《公司法》第一百五十一條之規(guī)定，符合持股條件的股東，應(yīng)當(dāng)履行書(shū)面請(qǐng)求監(jiān)事會(huì)、不設(shè)監(jiān)事會(huì)的有限責(zé)任公司的監(jiān)事，或者董事會(huì)、執(zhí)行董事代表公司提起訴訟的前置程序。前者在履行完成前述前置程序后，后者拒絕提起訴訟、收到書(shū)面請(qǐng)求后三十日內(nèi)未提起訴訟、情況緊急、不立即提起訴訟將會(huì)使公司利益受到難以彌補(bǔ)的損害的，該符合持股條件的股東可以直接以自己的名義提起股東代表訴訟。 根據(jù)上述規(guī)定，股東代表訴訟需注意履行前置程序，也稱為“竭盡公司內(nèi)部救濟(jì)”，即，公司的股東在監(jiān)事、董事對(duì)于損害公司利益的行為采取不作為的態(tài)度時(shí)，才有權(quán)代表公司提起訴訟，此時(shí)公司則作為第三人參與訴訟。股東代表訴訟的前置程序的目的在于充分發(fā)揮公司內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制。  （三）損害公司利益責(zé)任糾紛案件的被告 1、董事、高級(jí)管理人員 根據(jù)《公司法》第一百四十七條至第一百四十九條的規(guī)定，公司董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員存在《公司法》第一百四十八條所列情形時(shí)，應(yīng)為適格被告。 依據(jù)《公司法》第二百一十六條規(guī)定，“高級(jí)管理人員”是指公司的經(jīng)理、副經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，以及上市公司董事會(huì)秘書(shū)和公司章程規(guī)定的其他人員。 2、公司股東 依據(jù)《公司法》第二十條規(guī)定，公司股東應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)和公司章程，依法行使股東權(quán)利，不得濫用股東權(quán)利損害公司或者其他股東的利益，公司股東濫用股東權(quán)利給公司或者其他股東造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。 實(shí)踐中，損害公司利益的股東往往為控股股東或大股東，其存在損害公司利益的便利及條件，股東也通常作為此類案件的適格被告。 3、公司實(shí)際控制人 實(shí)際控制人，是指非公司股東，但通過(guò)投資關(guān)系、協(xié)議或其他安排，能夠?qū)嶋H支配公司行為的人。實(shí)際控制人既可以是自然人，也可以是法人。公司實(shí)際控制人的常見(jiàn)身份為隱名股東，通過(guò)委托他人持股，對(duì)公司施以控制。 盡管《公司法》第二十條、第一百四十九條并未明確將實(shí)際控制人納入因損害公司利益而承擔(dān)賠償責(zé)任的主體范圍，但《公司法》第二十一條關(guān)于非正當(dāng)關(guān)聯(lián)交易的規(guī)定中已明確，利用關(guān)聯(lián)關(guān)系損害公司利益而承擔(dān)賠償責(zé)任的主體包括公司的實(shí)際控制人。 在認(rèn)定公司實(shí)際控制人時(shí)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)中的公司登記信息、股權(quán)結(jié)構(gòu)、主要人員等信息，公司章程、決議、代持協(xié)議等書(shū)面證據(jù)以及證人證言等進(jìn)行綜合判斷。  （四）損害公司利益責(zé)任糾紛案件的構(gòu)成要件 根據(jù)侵權(quán)法理，一般侵權(quán)行為的構(gòu)成要件包括：侵權(quán)人主觀上存在過(guò)錯(cuò)；侵權(quán)行為人實(shí)施了違法行為；違法行為導(dǎo)致被侵權(quán)人受損害；違法行為與損害結(jié)果具有因果關(guān)系。損害公司利益責(zé)任糾紛中是否構(gòu)成侵權(quán)，實(shí)踐中，原被告雙方也一般會(huì)從前述幾個(gè)方面入手舉證。 實(shí)踐中股東損害公司利益的行為主要表現(xiàn)為：股東故意實(shí)施轉(zhuǎn)移公司財(cái)產(chǎn)、虛構(gòu)債務(wù)、進(jìn)行不公平關(guān)聯(lián)交易等直接侵害公司財(cái)產(chǎn)或未盡到其應(yīng)對(duì)公司盡到的注意義務(wù)導(dǎo)致公司或其他股東利益受損的行為，股東的作為或不作為違背了《公司法》等法律、法規(guī)或公司章程的規(guī)定，存在過(guò)錯(cuò)，股東的違法行為導(dǎo)致公司或股東的利益受損害，如公司的利潤(rùn)被轉(zhuǎn)移、其他股東的決策權(quán)被架空等。 （五）損害公司利益責(zé)任糾紛案件的損失認(rèn)定 損害公司利益責(zé)任糾紛案件中的損失應(yīng)做廣義理解，不僅包括所受損害，也包括所失利益。所受損害，是指現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的直接減少；所失利益，指應(yīng)當(dāng)獲得的利益而未能獲得?！豆痉ā飞蠐p害公司利益的責(zé)任承擔(dān)方式主要有兩種：一是“公司歸入權(quán)”制度，即《中華人民共和國(guó)公司法》第一百四十八條第二款規(guī)定的“董事、高級(jí)管理人員違反前款規(guī)定所得的收入應(yīng)當(dāng)歸公司所有。”二是“損害賠償”制度。 結(jié)語(yǔ)本文所述案例中，公司在大股東把持期間，公司業(yè)務(wù)在大股東的控制下交由大股東控制的子公司進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，且公司資金被大股東擅自挪用，給公司以及小股東造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。因小股東不在公司擔(dān)任監(jiān)事且該公司未設(shè)置監(jiān)事會(huì)，而公司另一監(jiān)事以及公司股東丁公司已經(jīng)知曉并已經(jīng)以實(shí)際行動(dòng)表明其不可能同意由公司起訴，故該小股東楊某以股東身份提起訴訟無(wú)有不當(dāng)。   聲明：本文觀點(diǎn)系作者個(gè)人觀點(diǎn)，僅用于交流討論目的，供讀者參考，并非元正盛業(yè)律師事務(wù)所正式法律意見(jiàn)或建議。如您有相關(guān)法律問(wèn)題的意見(jiàn)交流或需要法律服務(wù)，請(qǐng)與本所或作者聯(lián)系。

我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)進(jìn)行30余年，在此過(guò)程中，城市基礎(chǔ)設(shè)施老化、環(huán)境污染嚴(yán)重、交通擁堵、原有城鎮(zhèn)住宅、基礎(chǔ)設(shè)施難以適應(yīng)當(dāng)下生活、生產(chǎn)需要等問(wèn)題愈發(fā)突出，城市更新成為常態(tài)工作。國(guó)家層面多次出臺(tái)城市更新政策文件，本文通過(guò)梳理、分析、研究城市更新的內(nèi)容及更新模式，為政府及相關(guān)主體實(shí)施城市更新項(xiàng)目規(guī)劃、實(shí)施及落地提供參考。 一、城市更新的法律依據(jù) 城市更新中所涉及的法律關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，其中既包括平等主體之間的民事法律關(guān)系，也涉及與行政機(jī)關(guān)有關(guān)的行政法律關(guān)系，甚至某些事項(xiàng)因?yàn)檎膮⑴c，造成了民事行政交織的情況出現(xiàn)。因此，本文旨在對(duì)城市更新流程中的法律及政策進(jìn)行梳理，讓讀者對(duì)于城市更新政策有比較全面的了解。 （一）國(guó)家政策層面 國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》的通知（發(fā)改規(guī)劃〔2021〕493號(hào)），明確：在老城區(qū)推進(jìn)以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等“三區(qū)一村”改造為主要內(nèi)容的城市更新行動(dòng)。 黨的十九屆五中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》中明確提出：實(shí)施城市更新行動(dòng)。 （二）第一批城市更新試點(diǎn)和可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單 《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于印發(fā)實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法清單（第一批）的通知》（建辦科函〔2022〕393號(hào)），明確：總結(jié)城市更新試點(diǎn)城市和各地經(jīng)驗(yàn)做法，形成《實(shí)施城市更新行動(dòng)可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)做法（第一批）清單》。 （三）防止城市更新中的大拆大建 住建部出臺(tái)了《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》（建科〔2021〕63號(hào)），明確：應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制大規(guī)模拆除、大規(guī)模增建、大規(guī)模搬遷，應(yīng)當(dāng)確保住房租賃市場(chǎng)供需平穩(wěn)，同時(shí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行棚戶區(qū)改造政策，不得以棚戶區(qū)改造名義開(kāi)展城市更新。 （四）新疆維吾爾自治區(qū)政策 《新疆維吾爾自治區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則（試行）》（2020年6月2日發(fā)布）：城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造應(yīng)堅(jiān)持“科學(xué)規(guī)劃、統(tǒng)籌安排、政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、綜合整治、總體提升、因地制宜、加快推進(jìn)”的工作原則。   上述政策文件是國(guó)家層面決定實(shí)施城市更新行動(dòng)決策部署，加速城市更新進(jìn)程的同時(shí)，嚴(yán)格控制大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)有建筑，以防住房租賃市場(chǎng)供需不平衡，加劇新市民和低收入困難群體租房困難等問(wèn)題的出現(xiàn)?？偨Y(jié)城市更新試點(diǎn)城市以及各地的成功經(jīng)驗(yàn)，建立城市更新整體謀劃?rùn)C(jī)制，構(gòu)建政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作和公眾參與相結(jié)合的可持續(xù)實(shí)施模式所提供的法律及政策依據(jù)。 二、城市更新包含的內(nèi)容 城市更新是指，對(duì)特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）根據(jù)城市規(guī)劃和規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動(dòng)。2021年3月，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》提出“加快推進(jìn)城市更新，改造提升老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等存量片區(qū)功能”，足見(jiàn)城市存量更新改造工作在“十四五”時(shí)期的重要性。城市更新包含具體的形式如下： （一）老舊小區(qū)改造 城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是城市更新的重要內(nèi)容之一，具有改造規(guī)模較大、分布區(qū)域較廣、涉及人群較多等特點(diǎn)，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造將直接影響到城市品質(zhì)、社會(huì)安全以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展等諸多方面，成為當(dāng)前中央與地方關(guān)注的更新熱點(diǎn)。 老舊小區(qū)改造可以分為基礎(chǔ)類、完善類和提升類?；A(chǔ)類改造主要是為了滿足居民的安全需求和基本生活需求。完善類改造的主要目的是提供居民便利的生活條件和改善型生活需求。提升類改造則致力于豐富社區(qū)服務(wù)供給、提升居民生活品質(zhì)，并積極推動(dòng)小區(qū)及周邊環(huán)境的發(fā)展。 （二）老舊廠區(qū)改造 老舊廠區(qū)的業(yè)主數(shù)量少，通常為一個(gè)或者若干個(gè)企業(yè)，產(chǎn)權(quán)人很多都是在本老廠區(qū)內(nèi)處于經(jīng)營(yíng)虧損狀態(tài)，因此對(duì)此改造不僅要關(guān)注未來(lái)的發(fā)展，同時(shí)也要考慮到如何解決過(guò)去的歷史遺留問(wèn)題。老舊廠區(qū)改造有以下四個(gè)方向： 工改工，指對(duì)老舊工業(yè)片區(qū)繼續(xù)發(fā)揮工業(yè)用地的特性，可以通過(guò)提升現(xiàn)有工業(yè)水平或創(chuàng)造新的產(chǎn)業(yè)類型來(lái)實(shí)現(xiàn)更新。 工改商，指將工廠改造成適合本地消費(fèi)的場(chǎng)所，或者成為地區(qū)的標(biāo)志性區(qū)域。 工改居，指將工業(yè)用地改造成居住用地的改造方式，具體包括一般商品住房、保障性安居住房等不同形式。 工改綜，指將工業(yè)用地、商業(yè)用地和居住用地進(jìn)行綜合利用的一種更新方向。 （三）老舊街區(qū)改造 老舊街區(qū)改造同樣在城市更新中占比較高。老舊街區(qū)改造的選址多具以下特點(diǎn)，即位于城市中心區(qū)域、富含歷史文化價(jià)值、具有城市更新需求、存在市場(chǎng)潛力。老舊街區(qū)的改造主要分為歷史文化街區(qū)和老舊商業(yè)街區(qū)改造兩種類型。 歷史文化街區(qū)改造是指保存文物特別豐富、歷史建筑集中成片、能夠較完整和真實(shí)的體現(xiàn)傳統(tǒng)格局和歷史風(fēng)貌，并具有一定規(guī)模的區(qū)域。老舊商業(yè)街區(qū)改造是指歷史年代久遠(yuǎn)、部分建筑及周邊配套設(shè)施需要進(jìn)行保護(hù)和維修的商業(yè)聚集區(qū)。 （四）城中村改造 城中村，即城市中的農(nóng)村，是指在城市建成區(qū)范圍內(nèi)仍然保留實(shí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村經(jīng)營(yíng)體制的地區(qū)，具有土地產(chǎn)權(quán)歸集體所有、村委會(huì)自治、私搭亂建嚴(yán)重、外來(lái)人口聚集等特征。城中村改造的主體包括：政府主導(dǎo)模式；社會(huì)資本主導(dǎo)模式；村集體組織自行開(kāi)發(fā)模式；本地國(guó)有企業(yè)主導(dǎo)模式。城中村產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、人員構(gòu)成、空間分布、歷史遺存等具有高度復(fù)雜性。因此，改造模式也涵蓋了拆除新建模式，整體提升模式及拆整結(jié)合模式。城中村改造是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。未來(lái)的城中村改造不會(huì)是簡(jiǎn)單解決居住空間增量問(wèn)題，更多是要推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。 從小區(qū)、廠區(qū)，街區(qū)到城中村，城市更新將成為城市發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)和發(fā)力點(diǎn)。讓居民充滿情感和記憶的老舊空間，煥發(fā)出新的生命力，拉動(dòng)區(qū)域獲得全新活力。與此同時(shí)，管理部門、規(guī)劃從業(yè)者、城市更新實(shí)施主體以及其他相關(guān)方還應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)合作，加快建設(shè)共同參與的平臺(tái)，以深化城市更新的可持續(xù)、一體化實(shí)施路徑為重心，不斷改進(jìn)設(shè)計(jì)與實(shí)踐，從而實(shí)現(xiàn)城市更新的新突破。   聲明：本文觀點(diǎn)系作者個(gè)人觀點(diǎn)，僅用于交流討論目的，供讀者參考，并非元正盛業(yè)律師事務(wù)所正式法律意見(jiàn)或建議。如您有相關(guān)法律問(wèn)題的意見(jiàn)交流或需要法律服務(wù)，請(qǐng)與本所或作者聯(lián)系。

實(shí)踐中，自然人股東增資有限責(zé)任公司（下稱公司），可以以貨幣性資產(chǎn)、非貨幣性資產(chǎn)增資。在增資入股時(shí)，由于增資方式的不同，導(dǎo)致自然人股東承擔(dān)或輕或重的稅負(fù)。具體情況為： 一、自然人股東以現(xiàn)金、銀行存款等貨幣性資產(chǎn)增資入股公司的納稅情況 印花稅：根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅法》第五條“印花稅的計(jì)稅依據(jù)如下：（三）應(yīng)稅營(yíng)業(yè)賬簿的計(jì)稅依據(jù)，為賬簿記載的實(shí)收資本（股本）、資本公積合計(jì)金額”、第八條“印花稅的應(yīng)納稅額按照計(jì)稅依據(jù)乘以適用稅率計(jì)算”、印花稅稅目稅率表“營(yíng)業(yè)賬簿：實(shí)收資本（股本）、資本公積合計(jì)金額的萬(wàn)分之二點(diǎn)五”規(guī)定，自然人股東以現(xiàn)金、銀行存款等貨幣性資產(chǎn)增資入股公司，涉及稅種為印花稅，應(yīng)按照實(shí)收資本（股本）、資本公積合計(jì)金額的萬(wàn)分之二點(diǎn)五繳納印花稅。 二、自然人股東以持有其他公司股權(quán)（非貨幣性資產(chǎn)）增資入股公司的納稅情況 1、印花稅 前文已詳述，本節(jié)簡(jiǎn)述。根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅法》第五條、第八條以及印花稅稅目稅率表“股權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)據(jù)（不包括應(yīng)繳納證券交易印花稅的），價(jià)款的萬(wàn)分之五”規(guī)定，自然人股東以股權(quán)增資入股公司的，印花稅應(yīng)按照價(jià)款的萬(wàn)分之五繳納。 2、個(gè)人所得稅 根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)當(dāng)繳納個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得是指?jìng)€(gè)人轉(zhuǎn)讓有價(jià)證券、股權(quán)、合伙企業(yè)中的財(cái)產(chǎn)份額、不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得。財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得適用比例稅率，稅率為百分之二十。 因此，自然人以持有其他公司的股權(quán)（非貨幣性資產(chǎn)）增資入股公司，如有所得的，需繳納百分之二十的個(gè)人所得稅。具體操作、應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納稅額還需關(guān)注《〈股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅管理辦法（試行）〉的公告》（ 國(guó)家稅務(wù)總局公告2014年第67號(hào)）、《關(guān)于規(guī)范個(gè)人投資者個(gè)人所得稅征收管理的通知》（財(cái)稅〔2003〕158號(hào)）、《關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕41號(hào)）、《關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第20號(hào)）規(guī)定。 三、自然人股東以實(shí)物（非貨幣性資產(chǎn)）增資入股公司的納稅情況 1、印花稅 前文已詳述，本節(jié)簡(jiǎn)述。自然人以實(shí)物（非貨幣性資產(chǎn)）增資入股公司，印花稅應(yīng)按照價(jià)款的萬(wàn)分之五繳納。 2、個(gè)人所得稅 前文已詳述，本節(jié)簡(jiǎn)述。根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定，自然人以實(shí)物（非貨幣性資產(chǎn)）增資入股公司，如有所得的，需繳納百分之二十的個(gè)人所得稅。具體操作、應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納稅額還需關(guān)注《關(guān)于規(guī)范個(gè)人投資者個(gè)人所得稅征收管理的通知》（財(cái)稅〔2003〕158號(hào)）、《關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕41號(hào)）、《關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第20號(hào)）規(guī)定。 3、增值稅及附加稅費(fèi) 根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條“單位或者個(gè)體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：（六）將自產(chǎn)、委托加工或者購(gòu)進(jìn)的貨物作為投資，提供給其他單位或者個(gè)體工商戶”、第九條“條例第一條所稱單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。條例第一條所稱個(gè)人，是指?jìng)€(gè)體工商戶和其他個(gè)人”規(guī)定，個(gè)人增資行為不視同銷售，不繳納增值稅，也無(wú)需繳納城建稅和教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加。具體操作、應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納稅額還需關(guān)注國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部或國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的相關(guān)文件。 四、自然人以無(wú)形資產(chǎn)（非貨幣性資產(chǎn)）增資入股公司的納稅情況  1、印花稅 前文已詳述，本節(jié)簡(jiǎn)述。自然人股東以無(wú)形資產(chǎn)（非貨幣性資產(chǎn)）增資入股公司，印花稅應(yīng)按照價(jià)款的萬(wàn)分之三繳納。 2、個(gè)人所得稅 前文已詳述，本節(jié)簡(jiǎn)述。根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定，自然人以無(wú)形資產(chǎn)（非貨幣性資產(chǎn)）增資入股公司，如有所得的，需繳納百分之二十的個(gè)人所得稅。具體操作、應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納稅額還需關(guān)注《關(guān)于規(guī)范個(gè)人投資者個(gè)人所得稅征收管理的通知》（財(cái)稅〔2003〕158號(hào)）、《關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕41號(hào)）、《關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第20號(hào)）、《關(guān)于完善股權(quán)激勵(lì)和技術(shù)入股有關(guān)所得稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕101號(hào)）規(guī)定。 3、增值稅及附加稅費(fèi) 根據(jù)《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第一條“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)（以下稱應(yīng)稅行為）的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本辦法繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人，是指?jìng)€(gè)體工商戶和其他個(gè)人”、第十條“銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)”“銷售無(wú)形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。無(wú)形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)”規(guī)定，自然人以無(wú)形資產(chǎn)增資應(yīng)繳納增值稅及附加稅費(fèi)。具體操作、應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納稅額還需關(guān)注國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部或國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的相關(guān)文件。 五、自然人以不動(dòng)產(chǎn)（非貨幣性資產(chǎn)）增資入股公司的納稅情況  1、印花稅 前文已詳述，本節(jié)簡(jiǎn)述。自然人股東以不動(dòng)產(chǎn)（非貨幣性資產(chǎn)）增資入股公司，印花稅應(yīng)按照價(jià)款的萬(wàn)分之五繳納。 2、個(gè)人所得稅 前文已詳述，本節(jié)簡(jiǎn)述。根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》及《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定，自然人以不動(dòng)產(chǎn)（非貨幣性資產(chǎn)）增資入股公司，如有所得的，需繳納百分之二十的個(gè)人所得稅。具體操作、應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納稅額還需關(guān)注《關(guān)于規(guī)范個(gè)人投資者個(gè)人所得稅征收管理的通知》（財(cái)稅〔2003〕158號(hào)）、《關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕41號(hào)）、《關(guān)于個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個(gè)人所得稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第20號(hào)）規(guī)定。 3、增值稅及附加稅費(fèi) 前文已詳述，本節(jié)簡(jiǎn)述。根據(jù)《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第一條、第十條“銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)”“銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物等。建筑物，包括住宅、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)行其他活動(dòng)的建造物。構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等建造物。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅”規(guī)定，自然人以不動(dòng)產(chǎn)增資應(yīng)繳納增值稅及附加稅費(fèi)。具體操作、應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納稅額還需關(guān)注國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部或國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的相關(guān)文件。 4、土地增值稅 根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為”規(guī)定，自然人以不動(dòng)產(chǎn)增資入股公司的應(yīng)繳納土地增值稅。具體操作、應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納稅額還需關(guān)注國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部或國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的相關(guān)文件。 5、契稅 根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅法》規(guī)定，需繳納契稅的納稅人為承受土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人。因此，自然人股東以作價(jià)投資（入股）等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，非契稅納稅人，不需繳納契稅。   綜上所述，不同的增資方式會(huì)產(chǎn)生不同的納稅義務(wù)，尤其是在幾種增資方式共存時(shí)或貨幣增資和非貨幣性資產(chǎn)增資相互轉(zhuǎn)換時(shí)，但不管選擇哪一種增資方式，稅負(fù)的多少及承擔(dān)方式還應(yīng)以最有利于增資人且為該增資人接受為前提，并考慮現(xiàn)行有效的優(yōu)惠政策。   聲明：本文觀點(diǎn)系作者個(gè)人觀點(diǎn)，僅用于交流討論目的，供讀者參考，并非元正盛業(yè)律師事務(wù)所正式法律意見(jiàn)或建議。如您有相關(guān)法律問(wèn)題的意見(jiàn)交流或需要法律服務(wù)，請(qǐng)與本所或作者聯(lián)系。

某鄉(xiāng)政府于2019年11月25日與某農(nóng)業(yè)發(fā)展公司簽訂《新一輪退耕還林合同書(shū)》，合同約定該公司應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行造林，并保證造林質(zhì)量符合國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)幼林的撫育和管護(hù)工作，保證保存率達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。2023年，當(dāng)?shù)刈匀毁Y源局和林草部門組織驗(yàn)收，該公司退耕還林存在眾多問(wèn)題，未通過(guò)驗(yàn)收。當(dāng)時(shí)該公司法定代表人在監(jiān)獄服刑，公司無(wú)人主持工作，對(duì)不合格問(wèn)題不能按期整改。 某鄉(xiāng)政府認(rèn)為該公司的現(xiàn)狀將導(dǎo)致雙方簽訂《新一輪退耕還林合同》的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，造成國(guó)家退耕還林的政策無(wú)法繼續(xù)落實(shí)。故于2023年7月5日向該公司送達(dá)了《關(guān)于擬解除〈一輪退耕還林合同書(shū)〉的告知書(shū)》，告知其有陳述申辯的權(quán)利，但一直未收到該公司的陳述申辯材料。某鄉(xiāng)政府于2023年8月15日，向該公司送達(dá)了《關(guān)于解除〈新一輪退耕還林合同書(shū)〉的決定書(shū)》，同時(shí)告知該公司如不服上述解除行為，可自收到?jīng)Q定書(shū)之日起60日內(nèi)向區(qū)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議或者6個(gè)月內(nèi)向區(qū)人民法院提起行政訴訟。 問(wèn)題提出 某鄉(xiāng)政府在上述《新一輪退耕還林合同書(shū)》解除后，能否立即重新尋找新的退耕還林主體，并與該主體另行簽訂退耕還林合同，還是必須等到60日申請(qǐng)行政復(fù)議期限屆滿及6個(gè)月起訴期限屆滿且該公司不申請(qǐng)行政復(fù)議、提起行政訴訟后才能重新與其他主體簽訂合同。法律分析為回答上述問(wèn)題，筆者具體作如下分析： 1.關(guān)于該鄉(xiāng)政府與農(nóng)業(yè)發(fā)展公司簽訂的《退耕還林合同》的解除時(shí)間 該鄉(xiāng)政府與農(nóng)業(yè)發(fā)展公司簽訂的《退耕還林合同》系行政協(xié)議，該協(xié)議兼具行政和民事的雙重性質(zhì)，因此，關(guān)于協(xié)議的解除時(shí)間相關(guān)行政法規(guī)中并沒(méi)有明確的法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)民事法律規(guī)定進(jìn)行確定。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十五條第一款“當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除；通知載明債務(wù)人在一定期限內(nèi)不履行債務(wù)則合同自動(dòng)解除，債務(wù)人在該期限內(nèi)未履行債務(wù)的，合同自通知載明的期限屆滿時(shí)解除。對(duì)方對(duì)解除合同有異議的，任何一方當(dāng)事人均可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除行為的效力”的規(guī)定，筆者認(rèn)為，該鄉(xiāng)政府與農(nóng)業(yè)發(fā)展公司之間的退耕還林協(xié)議自該鄉(xiāng)政府向其送達(dá)解除決定書(shū)之日起解除。 2.關(guān)于該鄉(xiāng)政府在解除通知送達(dá)后即進(jìn)行合同換簽是否違反法律規(guī)定的問(wèn)題 《最高人民法院關(guān)于審理行政協(xié)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（法釋〔2019〕17號(hào)）第二十四條規(guī)定“公民、法人或者其他組織未按照行政協(xié)議約定履行義務(wù)，經(jīng)催告后不履行，行政機(jī)關(guān)可以作出要求其履行協(xié)議的書(shū)面決定。公民、法人或者其他組織收到書(shū)面決定后在法定期限內(nèi)未申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟，且仍不履行，協(xié)議內(nèi)容具有可執(zhí)行性的，行政機(jī)關(guān)可以向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。 法律、行政法規(guī)規(guī)定行政機(jī)關(guān)對(duì)行政協(xié)議享有監(jiān)督協(xié)議履行的職權(quán)，公民、法人或者其他組織未按照約定履行義務(wù)，經(jīng)催告后不履行，行政機(jī)關(guān)可以依法作出處理決定。公民、法人或者其他組織在收到該處理決定后在法定期限內(nèi)未申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟，且仍不履行，協(xié)議內(nèi)容具有可執(zhí)行性的，行政機(jī)關(guān)可以向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行”。 上述法律規(guī)定系行政機(jī)關(guān)要求行政相對(duì)人履行協(xié)議約定，行政相對(duì)人不履行義務(wù)，行政機(jī)關(guān)要求其繼續(xù)履行協(xié)議的情形，但本案并非該鄉(xiāng)政府要求該公司繼續(xù)履行協(xié)議，因此不適用上述法律規(guī)定。目前法律對(duì)于行政機(jī)關(guān)單方通知解除行政協(xié)議后是否需要等待申請(qǐng)行政復(fù)議、提起行政訴訟期限屆滿后才能另行簽訂協(xié)議沒(méi)有明確的規(guī)定。 根據(jù)前述法律規(guī)定及分析，筆者認(rèn)為，本案中雙方之間的退耕還林合同已經(jīng)解除，雙方之間已無(wú)合同關(guān)系，該鄉(xiāng)政府有權(quán)重新尋找合同相對(duì)方建立新的合同關(guān)系。 結(jié)論 綜上，筆者認(rèn)為，在符合解除條件的情形下，行政協(xié)議在行政機(jī)關(guān)向行政相對(duì)人送達(dá)單方解除的行政決定書(shū)后，該協(xié)議已經(jīng)解除。該行政協(xié)議解除后，行政機(jī)關(guān)可以立即重新尋找新的簽約主體，并與該主體另行簽訂相關(guān)行政協(xié)議，并非必須等待申請(qǐng)行政復(fù)議、提起行政訴訟期限屆滿，且行政相對(duì)人不申請(qǐng)行政復(fù)議、提起行政訴訟后才能另行與其他主體簽訂合同。   聲明：本文觀點(diǎn)系作者個(gè)人觀點(diǎn)，僅用于交流討論目的，供讀者參考，并非元正盛業(yè)律師事務(wù)所正式法律意見(jiàn)或建議。如您有相關(guān)法律問(wèn)題的意見(jiàn)交流或需要法律服務(wù)，請(qǐng)與本所或作者聯(lián)系。

《民法典》在物權(quán)編中設(shè)立了居住權(quán)作為一項(xiàng)新增的法定用益物權(quán)，拓寬了房屋價(jià)值的使用渠道。結(jié)合目前國(guó)家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略精神的背景和我國(guó)農(nóng)村房屋閑置與空置的現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為，在農(nóng)村房屋上設(shè)立居住權(quán)不失為盤活農(nóng)村房屋資源的一種新型有效路徑。因此本文將從居住權(quán)的法律規(guī)定展開(kāi)，對(duì)在農(nóng)村房屋上設(shè)立居住權(quán)的可行性、居住權(quán)的登記制度以及設(shè)立居住權(quán)對(duì)于農(nóng)村房屋價(jià)值的轉(zhuǎn)化三個(gè)方面進(jìn)行分析探討，最終給出筆者對(duì)于此項(xiàng)探討的實(shí)現(xiàn)建議。 一、農(nóng)村房屋上設(shè)立居住權(quán)的可行性 （一）立法規(guī)定層面 《民法典》在第三百六十六至三百七十一條新增設(shè)立了居住權(quán)的相關(guān)制度，分別從居住權(quán)的概念、合同、設(shè)立、限制、消滅以及以遺囑設(shè)立居住權(quán)的法律適用六個(gè)方面進(jìn)行了規(guī)定。由這些規(guī)定條文來(lái)看，居住權(quán)是指權(quán)利人通過(guò)合同或遺囑等方式享有的占有、使用他人住宅的用益物權(quán)。同時(shí)，在居住權(quán)的立法中，不僅沿襲了贍養(yǎng)撫養(yǎng)等目的的傳統(tǒng)法律制度基礎(chǔ)，也并未對(duì)房屋價(jià)值的多元化利用進(jìn)行完全限制。有效的兼顧了商品房購(gòu)買的穩(wěn)定性和房屋租賃的靈活性，有利于克服傳統(tǒng)二元化房屋供應(yīng)體系，具有鮮明的時(shí)代特征。[1] 因此，現(xiàn)代居住權(quán)雖然以保障特定群體的居住利益為主要目的，以社會(huì)性居住權(quán)為基礎(chǔ)，但也不排斥投資性居住權(quán)的設(shè)立。并且只有允許基于非身份關(guān)系居住權(quán)的設(shè)立，才更有利于體現(xiàn)居住權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性，在新時(shí)代發(fā)揮其社會(huì)保障以及融資等財(cái)產(chǎn)利用多樣的功能?；诖耍覀円韵聦?duì)其在農(nóng)村房屋上設(shè)立居住權(quán)是否可行的問(wèn)題進(jìn)行討論。 依據(jù)《民法典》的居住權(quán)相關(guān)規(guī)定來(lái)看，居住權(quán)的客體為“他人的住宅”，從文義解釋來(lái)看自然應(yīng)包括農(nóng)村房屋，且根據(jù)最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組在《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編理解與適用（下）》一書(shū)中‘住宅只能是用于居住的房屋，包括但不限于商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、限競(jìng)房、兩限房、共有產(chǎn)權(quán)房以及農(nóng)村宅基地所建房屋等等’的表述來(lái)看，農(nóng)村房屋上是可以進(jìn)行居住權(quán)的設(shè)立的。 依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定來(lái)看，第六十二條第五款雖然限制農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅，但同時(shí)在第六款進(jìn)行規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。而在農(nóng)村房屋上設(shè)立有償居住權(quán)就不失為一種房屋價(jià)值實(shí)現(xiàn)的新途徑。 （二）設(shè)立路徑層面  我國(guó)農(nóng)村房屋相較于城市商品房而言具有其特殊性。首先是土地性質(zhì)方面，房屋是在集體土地上的宅基地上修建，而宅基地的流轉(zhuǎn)僅限于本村集體組織成員。其次是房屋性質(zhì)方面，基于我國(guó)采取的“房地一體主義”，農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)則與宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)息息相關(guān)，且根據(jù)政策相關(guān)規(guī)定農(nóng)村住宅禁止向非本村集體組織成員及城鎮(zhèn)居民出售。而國(guó)家限制農(nóng)村宅基地和農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的根本原因在于，需要為相對(duì)弱勢(shì)的農(nóng)村居民群體的生存權(quán)益提供保障。但居住權(quán)的設(shè)立與買賣流轉(zhuǎn)并不相同，農(nóng)村房屋買賣的問(wèn)題在于所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，而居住權(quán)作為一項(xiàng)用益物權(quán)，僅在房屋上為他人設(shè)立了占有和使用的權(quán)利，宅基地及房屋所有權(quán)仍屬集體組織成員所有。  按照2018年“中央一號(hào)文件”的精神以及國(guó)家關(guān)于農(nóng)村土地制度試點(diǎn)改革的不斷深化和實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見(jiàn)來(lái)看，農(nóng)村宅基地的“三權(quán)分置”是指將宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)相對(duì)分離，以此完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策……落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。因此，鄉(xiāng)村振興及適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)也是國(guó)家政策未來(lái)所倡導(dǎo)的方向。而在農(nóng)村房屋上進(jìn)行居住權(quán)的設(shè)立，可以使得土地所有權(quán)人仍為集體，且農(nóng)民仍作為宅基地的資格權(quán)人、使用權(quán)人和宅基地上房屋的所有權(quán)人，但可以在房屋上為不具有本集體成員身份的人設(shè)定居住權(quán)作為次級(jí)的用益物權(quán)，從而通過(guò)“三權(quán)分置”的方式有效盤活農(nóng)村房屋資源。 因此，在農(nóng)村房屋上設(shè)立居住權(quán)這一路徑，既沒(méi)有突破《憲法》第十條關(guān)于農(nóng)村土地屬集體所有的法律底線，也沒(méi)有觸碰《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售、城鎮(zhèn)居民禁止在農(nóng)村購(gòu)置宅基地的政策紅線。   小結(jié) 結(jié)合上述分析，筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋設(shè)立居住權(quán)其既不違背《憲法》《民法典》《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，也不與城鎮(zhèn)居民禁止到農(nóng)村購(gòu)買宅基地使用權(quán)、農(nóng)村住宅所有權(quán)的國(guó)家政策相沖突，并且符合居住權(quán)本身作為用益物權(quán)的相關(guān)立法規(guī)定，甚至可以在一定程度上起到彌補(bǔ)目前在農(nóng)村房屋盤活利用方面尚未有完善的政策規(guī)范的作用。對(duì)于因土地制度而不能進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)交易的農(nóng)村房屋來(lái)說(shuō)，居住權(quán)的設(shè)立不僅具有可行性，也能豐富農(nóng)村房屋的使用途徑、擴(kuò)大農(nóng)村房屋的可能、活化農(nóng)村房屋的價(jià)值，具有很大的現(xiàn)實(shí)作用和意義。 二、農(nóng)村房屋設(shè)立居住權(quán)的困境 （一）來(lái)自房屋所有權(quán)確權(quán)登記的影響 居住權(quán)作為用益物權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定，其設(shè)立須經(jīng)登記才能生效。又因其設(shè)立客體為房屋，需要以房屋登記為基礎(chǔ)并不能進(jìn)行單獨(dú)登記，所以農(nóng)村房屋本身的登記是居住權(quán)在農(nóng)村房屋上登記設(shè)立的必然條件。由于農(nóng)村房屋的登記狀況與城鎮(zhèn)房屋不同，直至2015年《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式施行，農(nóng)村房屋的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作才深度推進(jìn)落實(shí)。受到曾經(jīng)相關(guān)法律法規(guī)不夠明確、登記不夠規(guī)范等因素影響，農(nóng)村房屋的本身登記存在一系列歷史遺留問(wèn)題，也會(huì)對(duì)居住權(quán)的登記產(chǎn)生影響。 （二）來(lái)自居住權(quán)登記制度的影響 居住權(quán)由于是新創(chuàng)設(shè)的用益物權(quán)，《民法典》對(duì)于居住權(quán)僅有六條宏觀規(guī)定，配套司法解釋也尚未對(duì)居住權(quán)的登記進(jìn)行規(guī)范?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等專門立法中也并無(wú)對(duì)于居住權(quán)登記制度的細(xì)化和完善規(guī)定。由此可見(jiàn)，目前居住權(quán)的登記制度存在缺失，如何登記在法律規(guī)范中并不明確，就可能產(chǎn)生登記不規(guī)范不全面的問(wèn)題。這必然會(huì)對(duì)農(nóng)村房屋上設(shè)立居住權(quán)的情況產(chǎn)生不利影響，導(dǎo)致后期履行過(guò)程產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，不利于保障居住權(quán)人的權(quán)利。   小結(jié) 言而總之，筆者認(rèn)為，雖然適用居住權(quán)作為新制度可以進(jìn)行農(nóng)村房屋資源的利用轉(zhuǎn)化，但在現(xiàn)有的法律框架內(nèi)，居住權(quán)缺乏相對(duì)完善的登記制度，因此將居住權(quán)制度應(yīng)用于農(nóng)村房屋上時(shí)，應(yīng)當(dāng)持謹(jǐn)慎態(tài)度，注意農(nóng)村房屋是否已進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、當(dāng)?shù)厥欠裼袑?duì)于居住權(quán)的設(shè)立登記的規(guī)范等問(wèn)題，盡量避免不利因素所產(chǎn)生的影響。 三、農(nóng)村房屋設(shè)立居住權(quán)的價(jià)值轉(zhuǎn)化 隨著城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，農(nóng)村也在逐漸空心化，使得農(nóng)村宅基地和住宅的閑置情況不斷增多。因此，國(guó)家通過(guò)探索“三權(quán)分置”的方式，貫徹鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略部署，從而為盤活農(nóng)村資源、帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供政策支持。那么居住權(quán)作為新設(shè)用益物權(quán)，一定程度上也具有挖掘和擴(kuò)展房屋使用價(jià)值的功能，如何通過(guò)在農(nóng)村房屋上設(shè)立居住權(quán)將農(nóng)村房屋價(jià)值進(jìn)行轉(zhuǎn)化從而盤活農(nóng)村房屋資源，筆者對(duì)此提出以下兩項(xiàng)利用方案。 （一）交易流轉(zhuǎn)新方式 如今，人們對(duì)環(huán)境靜謐、空氣健康的退休養(yǎng)老生活的需求和回歸田園的向往逐漸加深，農(nóng)村房屋在此項(xiàng)方面具有其獨(dú)特的價(jià)值優(yōu)勢(shì)，受困于宅基地及房屋所有權(quán)不可向村集體組織外流轉(zhuǎn)的限制，農(nóng)村房屋買賣存在合同無(wú)效的巨大風(fēng)險(xiǎn)，法定居住權(quán)的出現(xiàn)為滿足需求和跳出流轉(zhuǎn)困境提供了新的方式。 對(duì)于在城鎮(zhèn)居民意圖在農(nóng)村買房用于實(shí)際居住的情況而言，城鎮(zhèn)居民有對(duì)農(nóng)村房屋居住的需求，農(nóng)民有想利用農(nóng)村房屋價(jià)值的需求，雙方則可通過(guò)設(shè)立有償居住權(quán)的方式，使得農(nóng)村房屋所有權(quán)依舊屬于農(nóng)民，而城鎮(zhèn)居民依據(jù)農(nóng)民在其房屋上設(shè)立的居住權(quán)，享有長(zhǎng)期穩(wěn)定的居住權(quán)利并受到法律的保護(hù)。與目前大多使用的租賃方式相對(duì)比，簽訂書(shū)面居住權(quán)合同，同樣可以對(duì)居住的條件和要求、居住的期限、居住權(quán)人占有使用的具體權(quán)利義務(wù)等進(jìn)行協(xié)商約定，比如對(duì)是否可以與其家屬共同居住，或不得改變房屋的結(jié)構(gòu)、用途，保管房屋的義務(wù)等問(wèn)題達(dá)成意思自治。并且，設(shè)定居住權(quán)既可以不受租賃合同期限不得超過(guò)二十年的限制，其作為用益物權(quán)也要更優(yōu)于租賃的債權(quán)。 （二）合作建房新模式 實(shí)踐中，農(nóng)村房屋中合資建房與墊資建房的情形不在少數(shù)。具體形式為農(nóng)民與非本集體組織成員，雙方通過(guò)簽訂合作建房協(xié)議進(jìn)行約定，由農(nóng)民一方提供宅基地，另一方作為提供資金作為出資方或雙方共同出資建造房屋，再對(duì)房屋的占有使用等權(quán)益進(jìn)行分配。但這種方式可能存在因出資方不具備村民身份、合作建房協(xié)議構(gòu)成對(duì)宅基地使用權(quán)的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓而導(dǎo)致無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)，出資方也就無(wú)法獲得相應(yīng)權(quán)屬。而法定居住權(quán)的出現(xiàn)，同樣為合作建房的權(quán)益劃分提供了新的模式。 在合作建房的模式中，如果在所建房屋上為出資人設(shè)定居住權(quán)，不僅可以避免一些因?yàn)楹腺Y、墊資的性質(zhì)沒(méi)有約定或約定不明，導(dǎo)致糾紛裁判中將資金認(rèn)定為借款的情況。并且，在合作建房中適用居住權(quán)制度的最大的優(yōu)勢(shì)在于，其主體資格并不存在居住權(quán)人是不是具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份限定，并且可以通過(guò)并在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記對(duì)抗第三人，從而獲得更具有類似于物權(quán)的效力。   小結(jié) 綜上所述，筆者認(rèn)為，在農(nóng)村房屋上設(shè)立居住權(quán)，不僅可以滿足崇尚田園生活的城鎮(zhèn)居民對(duì)于居住農(nóng)村住宅的需求，又能夠盤活農(nóng)村住宅資源，以此增加農(nóng)村居民的收入。并且根據(jù)《鄉(xiāng)村振興促進(jìn)法》第５５條第３款“國(guó)家鼓勵(lì)社會(huì)資本到鄉(xiāng)村發(fā)展與農(nóng)民利益聯(lián)結(jié)型項(xiàng)目，鼓勵(lì)城市居民到鄉(xiāng)村旅游、休閑度假、養(yǎng)生養(yǎng)老等”的規(guī)定來(lái)看，農(nóng)民與社會(huì)主體進(jìn)行合作建房或者在房屋上設(shè)立有償居住權(quán)都是可以探索的新方向。 四、農(nóng)村房屋設(shè)立居住權(quán)的建議與展望 （一）建議討論  就當(dāng)前法律規(guī)范而言，具有全國(guó)層面適用效力的居住權(quán)登記規(guī)范僅有《民法典》及自然資源部擬定的《居住權(quán)等登記辦法（試行）》中進(jìn)行了原則性規(guī)定，且根據(jù)2022年10月30日由自然資源部最新發(fā)布的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》（征求意見(jiàn)稿）來(lái)看，也僅在五十三條進(jìn)行了三款概括性規(guī)定。雖有居住權(quán)制度的基本架構(gòu)，但由于相關(guān)法規(guī)或司法解釋的并未完善細(xì)化，居住權(quán)登記很難進(jìn)行有效規(guī)范。 實(shí)踐中，大多城市已經(jīng)開(kāi)始辦理居住權(quán)登記，且深圳、長(zhǎng)沙、武漢、石家莊、六安、邯鄲、滁州等地市在2021年至2022年間均已出臺(tái)居住權(quán)登記操作規(guī)范文件，對(duì)居住權(quán)的登記流程、申請(qǐng)材料以及辦理審查等問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定，且此類文件中也并未對(duì)農(nóng)村房屋設(shè)立居住權(quán)進(jìn)行限制。 鑒于現(xiàn)階段的居住權(quán)登記制度主要以各地相關(guān)文件進(jìn)行規(guī)范，筆者建議，政府可以在結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)《民法典》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定研究制定本地的居住權(quán)相關(guān)登記規(guī)范進(jìn)行試行或在本地具有設(shè)立條件的地區(qū)進(jìn)行居住權(quán)登記制度試點(diǎn)，對(duì)居住權(quán)的登記制度進(jìn)行細(xì)化和規(guī)范，指導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的具體操作，真正貫徹落實(shí)《民法典》關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定，依法規(guī)范農(nóng)村房屋居住權(quán)登記，保障農(nóng)民和居住權(quán)人的合法權(quán)益，盤活農(nóng)村房屋資產(chǎn)，貫徹鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略精神。 （二）展望討論 立足于2018年“中央一號(hào)文件”關(guān)于土地改革中對(duì)于三權(quán)分置的制度探索，結(jié)合《鄉(xiāng)村振興促進(jìn)法》中國(guó)家對(duì)于社會(huì)資本到鄉(xiāng)村發(fā)展與農(nóng)民利益聯(lián)結(jié)型項(xiàng)目、城市居民到鄉(xiāng)村旅游、休閑度假、養(yǎng)生養(yǎng)老的指導(dǎo)鼓勵(lì)，參考農(nóng)村房屋買賣、抵押領(lǐng)域的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。筆者認(rèn)為，政府在不違反法律法規(guī)及政策規(guī)定的情況下，可以對(duì)于居住權(quán)在農(nóng)村房屋上的設(shè)立制定本地的規(guī)范性文件，進(jìn)行試點(diǎn)嘗試，從而轉(zhuǎn)化農(nóng)村房屋的資產(chǎn)價(jià)值。比如，在試點(diǎn)地區(qū)適度放寬居住權(quán)的投資性適用，使其在旅游民宿的經(jīng)營(yíng)等方面也可以體現(xiàn)價(jià)值，從而使農(nóng)村房屋進(jìn)入市場(chǎng)獲得收益，為鄉(xiāng)村振興注入資本。相信隨著居住權(quán)制度的貫徹實(shí)施和發(fā)展，它的適用領(lǐng)域和價(jià)值定位都會(huì)有更大的可能性。   引用：[1]最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編：《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編編理解與適用（下）》，人民法院出版社2021年版。   聲明：本文觀點(diǎn)系作者個(gè)人觀點(diǎn)，僅用于交流討論目的，供讀者參考，并非元正盛業(yè)律師事務(wù)所正式法律意見(jiàn)或建議。如您有相關(guān)法律問(wèn)題的意見(jiàn)交流或需要法律服務(wù)，請(qǐng)與本所或作者聯(lián)系。

改革開(kāi)放以來(lái)，城鎮(zhèn)化率逐漸提高，在此期間，農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)中不斷出現(xiàn)新問(wèn)題。當(dāng)年，農(nóng)民以低價(jià)將房屋賣給本集體以外成員或城鎮(zhèn)居民，多年后隨著房?jī)r(jià)飛速增長(zhǎng)，又后悔當(dāng)初出賣房屋的行為，于是利用合同無(wú)效這一理由向法院提起訴訟，希望以法院確認(rèn)合同無(wú)效的方式，收回房屋，實(shí)現(xiàn)自身獲取征遷補(bǔ)償費(fèi)目的。 同時(shí)宅基地上的農(nóng)村房屋買賣糾紛常常又是因“征遷”而引起，那么，農(nóng)村房屋在買賣之后涉及征遷的，征遷利益應(yīng)如何分配呢？通過(guò)檢索案由為“農(nóng)村房屋買賣合同糾紛”的案例可以發(fā)現(xiàn)，該類糾紛絕大多數(shù)是在買賣合同無(wú)效情形下，法院通過(guò)自由裁量權(quán)認(rèn)定損失、分配責(zé)任，從而對(duì)征遷利益作出分配。故本文從司法裁判角度入手，在農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的處理中探究買賣雙方利益的平衡，分析農(nóng)村房屋買賣雙方如何分配征遷補(bǔ)償利益問(wèn)題。 一、征遷利益分配的裁判情形 合同有效，則征遷利益全部歸屬于買受人（新的房屋所有人） 對(duì)于合同無(wú)效情形下征遷利益分配問(wèn)題，經(jīng)檢索裁判案例，有三種處理方式： （一）參考相關(guān)因素酌情予以分配 農(nóng)村房屋買賣無(wú)效后，應(yīng)綜合考慮合同履行情況，遵循等價(jià)有償和誠(chéng)實(shí)信用原則對(duì)相關(guān)利益分配，考慮到各方過(guò)錯(cuò)，合理劃分責(zé)任比例，平衡各方訴求。 1、參考案例：廣東省廣州市中級(jí)人民法院（2021）粵01民終29067號(hào) 本案中，一審、二審法院針對(duì)此問(wèn)題的裁判觀點(diǎn)分別為： （1）一審法院認(rèn)為《房屋買賣合同》被認(rèn)定為無(wú)效合同，買方必然有房屋升值方面的損失，鑒于賣方已就涉案房屋簽訂了《征收補(bǔ)償協(xié)議》，雙方對(duì)合同被認(rèn)定無(wú)效均有過(guò)錯(cuò)，針對(duì)涉案房屋的房屋升值部分的862650.38元價(jià)值損失，賣方只賠償買方損失的一半。 （2）二審法院認(rèn)為買賣雙方對(duì)于合同被認(rèn)定無(wú)效均有過(guò)錯(cuò)。根據(jù)雙方的過(guò)錯(cuò)程度、合同的實(shí)際履行情況以及賣方已就涉案房屋簽訂《征收補(bǔ)償協(xié)議》的事實(shí)，一審法院酌情認(rèn)定賣方只賠償買方的一半損失并無(wú)不當(dāng)。 小結(jié)：農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效的，廣州市中級(jí)人民法院結(jié)合案件事實(shí)認(rèn)定雙方對(duì)合同無(wú)效結(jié)果均存在過(guò)錯(cuò)，酌定買賣雙方各承擔(dān)50%的過(guò)錯(cuò)責(zé)任，征遷利益分配按過(guò)錯(cuò)責(zé)任比例進(jìn)行分配。 2、參考案例：北京市第二中級(jí)人民法院（2020）京02民終9947號(hào) 本案中，一審、二審法院針對(duì)此問(wèn)題的裁判觀點(diǎn)分別為： （1）一審法院認(rèn)為對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同被確認(rèn)無(wú)效后的損失賠償問(wèn)題，應(yīng)遵循合同法規(guī)定的等價(jià)有償和誠(chéng)實(shí)信用原則，合理地認(rèn)定當(dāng)事人責(zé)任比例，均衡保護(hù)各方利益訴求。 （2）二審法院認(rèn)為，關(guān)于責(zé)任劃分，本案系生效判決認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效后的賠償事宜處理，賣方在出賣涉案房屋后又以違法出賣房屋為由主張合同無(wú)效，違反誠(chéng)信原則，應(yīng)承擔(dān)合同無(wú)效后的主要責(zé)任，賠償買房人的損失，該損失不僅限于實(shí)際損失，亦包括信賴?yán)鎿p失。雖涉案房屋未列入征遷范圍，但農(nóng)村房屋征遷時(shí)的補(bǔ)償對(duì)價(jià)是涉案房屋價(jià)值的重要衡量方式，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)又是征遷安置補(bǔ)償中的重要組成部分，因此應(yīng)將區(qū)位補(bǔ)償價(jià)列入損失賠償計(jì)算的范圍。 小結(jié)：本案中買方向賣方主張1591015元損失，案涉房屋雖未進(jìn)入征遷程序，但法院考慮到合同履行情況、房屋所處位置等因素，仍將房屋征遷區(qū)位補(bǔ)償價(jià)列入損失賠償?shù)挠?jì)算范圍內(nèi)，最終法院判決賣方賠償因此導(dǎo)致的房屋及附屬物重置成新價(jià)、宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)共計(jì)1094110.5元。本案處理中，北京市第二中級(jí)人民法院遵循誠(chéng)實(shí)信用、維系交易信用體系原則，結(jié)合涉案房屋可能產(chǎn)生的期待利益，認(rèn)為各方雖均對(duì)合同無(wú)效存在過(guò)錯(cuò)，但賣方在本案中承擔(dān)主要過(guò)錯(cuò)責(zé)任。 （二）依照相關(guān)意見(jiàn)予以配 司法實(shí)踐中，針對(duì)征遷利益分配原則，個(gè)別地區(qū)制定了司法裁判意見(jiàn)指導(dǎo)裁判，例如上海： 《上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見(jiàn)》（滬高法民一〔2004〕4號(hào)）規(guī)定：對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的情況，如果系爭(zhēng)房屋已經(jīng)征遷或者已納入征遷范圍的，應(yīng)在扣除購(gòu)房人的購(gòu)房款后，充分考慮購(gòu)房人重新購(gòu)房的合理支出，由購(gòu)房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。 參考案例：上海市第一中級(jí)人民法院（2018）滬01民終10576號(hào) 本案中，一審、二審法院針對(duì)此問(wèn)題的裁判觀點(diǎn)分別為： （1）一審法院認(rèn)為，雙方對(duì)買賣涉案房屋的意思表示均是真實(shí)、自愿的，雖然因集體成員身份問(wèn)題，買方無(wú)法取得對(duì)涉案的宅基地房屋的合法物權(quán)，但賣方在出賣涉案房屋十余年后才因征遷事宜向買方主張相關(guān)利益的行為亦有違誠(chéng)實(shí)信用原則，亦是對(duì)合同履行完畢后長(zhǎng)久以來(lái)形成秩序的否定和侵?jǐn)_?；诖?，法院本著尊重現(xiàn)狀的前提，考慮到近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格上漲和買方實(shí)際使用系爭(zhēng)房屋十余年及其使用期間對(duì)房屋的管理和貢獻(xiàn)，將征遷協(xié)議可獲得的征遷款扣除購(gòu)買涉案房屋款后，按照賣方得30％、買方得70％的比例進(jìn)行分割。 （2）二審法院認(rèn)為，時(shí)隔16年，當(dāng)賣方與征遷部門簽訂征遷安置補(bǔ)償協(xié)議后，賣方提起本案訴訟要求參與分配征遷補(bǔ)償款，實(shí)有悖誠(chéng)實(shí)信用原則，維持一審判決買賣雙方7:3的房屋征遷款分割比例。 小結(jié)：上海市高級(jí)法院的意見(jiàn)為結(jié)合歷史因素及誠(chéng)實(shí)信用原則，在買賣時(shí)間與訴訟事件間隔較久的情形下，從保護(hù)交易、維護(hù)誠(chéng)信的角度出發(fā)，認(rèn)為賣方違反誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)承擔(dān)較重不利后果，上海市范圍內(nèi)農(nóng)村宅基地買賣多參照此意見(jiàn)裁判。 （三）全部歸買方所有 宅基地買賣是雙方公平交易，購(gòu)房款就是賣方應(yīng)得的利益，在房屋已被征遷的情況下，賣方并未因出售房屋產(chǎn)生損失，其不得另行請(qǐng)求分割征遷補(bǔ)償利益。 參考案例：山東省高級(jí)人民法院（2020）魯民申10323號(hào) 本案中，一審、二審、再審法院針對(duì)此問(wèn)題的裁判觀點(diǎn)分別為： 1、一審法院認(rèn)為雙方系公平交易，賣方未遭受損失，無(wú)權(quán)請(qǐng)求征遷補(bǔ)償利益。 2、二審法院認(rèn)為賣方無(wú)證據(jù)證明其主張因賣房所遭受的損失。 3、再審法院認(rèn)為房屋買賣價(jià)款就是房屋的價(jià)值，賣方在房屋被征遷前的多年內(nèi)，對(duì)此均未提出過(guò)異議，且在出售房屋的行為中、出售后均無(wú)損失，賣方要求買方另行賠償損失，沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。 小結(jié)：通過(guò)上述案例可知，有裁判觀點(diǎn)認(rèn)為宅基地上房屋買賣是公平交易，在房屋已被征遷的情況下，雖然合同確認(rèn)無(wú)效，但是賣方保有售房款后，無(wú)遭受損失，征遷與其無(wú)關(guān)，即賣方所收取的房屋買賣價(jià)款，就是“房屋+土地”的價(jià)值，這個(gè)價(jià)值是賣方當(dāng)年出賣時(shí)就認(rèn)可的，所以當(dāng)房屋后來(lái)被征遷時(shí)，賣方未遭受損失。另外在本案中，賣方提出涉案房屋的宅基地補(bǔ)償，是基于申請(qǐng)人集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份享有，買方明知其無(wú)權(quán)購(gòu)買涉案房屋，故其對(duì)合同無(wú)效也存在明顯過(guò)錯(cuò)，但法院并未采納該意見(jiàn)。因此，當(dāng)宅基地（房屋）買賣之后，遇到征遷補(bǔ)償，山東高院認(rèn)為征遷利益全部歸一方（買方）所有。 二、總結(jié)與建議 總的來(lái)說(shuō)，各地人民法院的裁判觀點(diǎn)與尺度各有不同，且可以看出人民法院靈活裁判，可依據(jù)的不僅是法律、政策，還有當(dāng)?shù)馗呒?jí)法院對(duì)此問(wèn)題的意見(jiàn)。法官綜合各種因素自由裁量土地使用權(quán)征遷利益在買賣雙方之間進(jìn)行分割。各地法院首先參考的因素是“誠(chéng)實(shí)信用原則”，無(wú)論是賣方還是買方，對(duì)于無(wú)論是因?yàn)楹畏N原因?qū)е碌姆课葙I賣合同無(wú)效，在合同已履行多年、買方已使用房屋多年情況下，此時(shí)賣方如若干年后再回頭起訴，將大概率被法院認(rèn)定為違反“誠(chéng)實(shí)信用”。鑒于筆者目前沒(méi)有檢索到將征遷利益100%分配給賣方的案例，因此，筆者認(rèn)為此類案件，在認(rèn)定過(guò)錯(cuò)、責(zé)任比例問(wèn)題上，賣方提起訴訟要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效的，其責(zé)任比例最少?gòu)?0%起至100%，反饋到征遷利益分割問(wèn)題上，賣方最終可能能得到的征遷款的比例至多為50%。 結(jié)合上述分析，為保護(hù)農(nóng)村房屋買賣交易安全，筆者建議：首先，在事先研判可能影響合同效力因素的前提下進(jìn)行交易，并重點(diǎn)關(guān)注法律、政策、裁判觀點(diǎn)；其次，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立采取登記生效主義，農(nóng)村房屋交易能辦理登記的，辦理登記，不能辦理登記的，取得村委會(huì)、鄉(xiāng)政府等相關(guān)部門的書(shū)面同意；最后，買賣雙方應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則進(jìn)行房屋交易，避免利用司法博取利益的行為，如此不光占用司法資源，也會(huì)產(chǎn)生騰退房屋、相互返還財(cái)產(chǎn)、確定各方損失還是征遷利益分割等難以平衡各方利益的問(wèn)題。因此，無(wú)論是農(nóng)村房屋的買方還是賣方，都應(yīng)該在交易中注意上述問(wèn)題，盡量避免糾紛，否則也不利于農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)，不利于各方利益保護(hù)。