當(dāng)前，我國國有企業(yè)正處在提升資產(chǎn)效益的關(guān)鍵期間，然而其在實際操作中更關(guān)注如何投資以實現(xiàn)效益，而忽略其資產(chǎn)出租效益問題。國有企業(yè)現(xiàn)有資產(chǎn)出租運營管理得不到重視，導(dǎo)致了國有企業(yè)資產(chǎn)出租問題層出不窮，效益不高。國有企業(yè)資產(chǎn)出租存在建設(shè)量大、出租率不高、出租未完全市場化、租金收取率低等現(xiàn)狀。同時資產(chǎn)出租過程中出現(xiàn)管理主體多、出租合同不規(guī)范、資產(chǎn)出租收益率不高等問題。為促進國有資產(chǎn)保值增值，解決國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理問題，進一步規(guī)范國有企業(yè)資產(chǎn)出租業(yè)務(wù)，本文針對國有企業(yè)資產(chǎn)出租現(xiàn)狀與存在的問題進行分析，并提出了相應(yīng)的解決對策，能夠有效幫助國有企業(yè)規(guī)范資產(chǎn)出租管理并提高出租收益。

近日，國務(wù)院國資委發(fā)布《中央企業(yè)合規(guī)管理辦法》（以下簡稱《合規(guī)辦法》），對法治國企建設(shè)邁入實質(zhì)性合規(guī)、全面性合規(guī)提供了方向指引和實踐指南，加強合規(guī)管理是講政治、守規(guī)矩的重要體現(xiàn)；是實現(xiàn)公司治理體系和治理能力現(xiàn)代化，落實科學(xué)治理的必然要求；是履行社會責(zé)任、保障國家利益的緊迫需要。在國有資產(chǎn)保值增值的要求下，提高國有資產(chǎn)獲利能力尤為關(guān)鍵，國有資產(chǎn)租賃無論從程序上還是實體上都應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法依規(guī)，避免因不合規(guī)處置國有資產(chǎn)而面臨本可避免的合規(guī)風(fēng)險。元正盛業(yè)合規(guī)律師團隊結(jié)合《合規(guī)辦法》中相關(guān)要求，對國有資產(chǎn)租賃合規(guī)管理進行專門研究，借本文闡述觀點和實務(wù)建議，希望對讀者有所幫助。

關(guān)于國有資產(chǎn)租賃事項，《企業(yè)國有資產(chǎn)法》《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》等并未進行專門具體的規(guī)定，僅是在《國有資產(chǎn)評估管理辦法》等規(guī)定中零星提到相關(guān)要求，在具體操作中主要適用《民法典》中租賃合同關(guān)于合同內(nèi)容、租賃期限、租賃用途、承租人的優(yōu)先購買權(quán)、租賃物的保管和維修、租金的支付、租賃物的轉(zhuǎn)租以及租賃物的轉(zhuǎn)讓等一般性的規(guī)定。

但多地地方國資委為了規(guī)范地方國有企業(yè)的資產(chǎn)出租行為，提高國有資產(chǎn)運營效益，印發(fā)了一些規(guī)范性文件，如：2008年5月，青島市國資委發(fā)布了《青島市人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會監(jiān)管企業(yè)資產(chǎn)出租管理辦法》；2013年1月，北京市國資委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范國有企業(yè)房屋出租管理工作的意見》；2015年9月，成都市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范成都市市屬國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理的意見》；2017年6月，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于 規(guī)范我市國有企業(yè)物業(yè)出租管理的指導(dǎo)意見》；2018年4月，廈門市國資委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范國有企業(yè)資產(chǎn)出租管理的指導(dǎo)意見》；2018年10月，北京市國資委發(fā)布了《關(guān)于進一步規(guī)范市屬國有企業(yè)京內(nèi)土地房屋資產(chǎn)處置和房屋出租對外合作經(jīng)營管理的通知》；2019年10月，天津市國資委發(fā)布了《關(guān)于進一步規(guī)范市屬國有企業(yè)房產(chǎn)土地出租工作的若干規(guī)定（試行）的通知》；2021年4月，上海市國資委發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范市國資委監(jiān)管企業(yè)房屋出租管理的指導(dǎo)意見》。

從上述地方國資委規(guī)范文件可以看出，以房產(chǎn)土地為主的國有資產(chǎn)出租事項是地方國資委監(jiān)管的重點，大多都要求國有企業(yè)要落實資產(chǎn)租賃管理的主體責(zé)任，對企業(yè)完善管理制度、建立租賃臺賬、規(guī)范招租程序、租金定價方式、履行決策審批、堅持公平公正公開招租，以及加強監(jiān)督檢查等方面都提出了相應(yīng)要求，國有企業(yè)可以以此為依據(jù)建立健全資產(chǎn)租賃規(guī)章制度和管理機制，規(guī)范資產(chǎn)出租行為，提高國有資產(chǎn)運營效益，確保國有資產(chǎn)保值增值。

前文已經(jīng)提到，因為規(guī)范國有資產(chǎn)出租的規(guī)定還需進一步完善，國有企業(yè)在資產(chǎn)出租相關(guān)制度建設(shè)方面還需進一步加強，因此國有企業(yè)在資產(chǎn)租賃方面還存在一些管理弱項或問題，如：

一、國有企業(yè)在資產(chǎn)租賃方面制度不健全；

二、國有企業(yè)對資產(chǎn)租賃事項的決策流程不明確或不透明；

三、租賃資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵，后期就租賃收益產(chǎn)生糾紛；

四、租賃資產(chǎn)正常投產(chǎn)使用的相關(guān)資質(zhì)、手續(xù)還不健全，不符合對外租賃的條件；

五、租賃合同存在漏洞，承租方有能夠通過合同漏洞而獲取相關(guān)的權(quán)益的空間；

六、不能對租賃資產(chǎn)做好規(guī)劃計劃，合同租賃期限設(shè)置不合理，租期未到要求收回租賃資產(chǎn)的情形時有發(fā)生；或因租期過短，承租人無法有效使用租賃資產(chǎn)，租金收益無法提高；

七、國有資產(chǎn)出租收益管理混亂；

八、國有企業(yè)閑置資產(chǎn)量大，但出租率不高；

九、國有企業(yè)資產(chǎn)租賃未完全市場化，招租程序未做到公平、公正、公開；

十、國有企業(yè)資產(chǎn)租賃價格與市場價格不符，租賃價格確定和評估機制不科學(xué)、不夠?qū)I(yè)；

十一、國有企業(yè)租賃資產(chǎn)回收時容易引發(fā)糾紛及信訪事件；

......

元正盛業(yè)律師團隊結(jié)合國有企業(yè)資產(chǎn)租賃常見問題，分析梳理出在資產(chǎn)租賃中可能存在的法律風(fēng)險包含以下方面：

一、依法應(yīng)當(dāng)進行資產(chǎn)評估而未進行評估的違規(guī)風(fēng)險；

二、未按規(guī)定將需要報國資委或其他政府部門審批備案的租賃事項進行審批備案的風(fēng)險；

三、出租資產(chǎn)不符合法律規(guī)定的風(fēng)險，如：劃撥用地未補繳出讓金、獲得批準(zhǔn)就對外出租；

四、按照規(guī)定應(yīng)進場交易的租賃項目未履行進場交易程序的風(fēng)險；

五、出租價格低于市場平均價格的風(fēng)險；

六、資產(chǎn)管理過程中瀆職引發(fā)的責(zé)任追究風(fēng)險；

七、租賃資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)存在瑕疵不受法律保護風(fēng)險；

八、招租程序不合規(guī)產(chǎn)生權(quán)力尋租風(fēng)險；

九、資產(chǎn)租賃合同存在重大隱患風(fēng)險；

十、資產(chǎn)租賃合同未履行合規(guī)審查的風(fēng)險；

十一、簽訂、履行合同失職被騙風(fēng)險；

十二、承租人履約能力不足風(fēng)險；

十三、租賃資產(chǎn)不當(dāng)損毀風(fēng)險；

十四、租賃資產(chǎn)被承租人轉(zhuǎn)賣、轉(zhuǎn)租風(fēng)險；

十五、資產(chǎn)租賃合同關(guān)鍵條款界定不清引發(fā)爭議風(fēng)險；

十六、資產(chǎn)租賃后，因安全管理不到位引發(fā)的重大安全風(fēng)險；

十七、資產(chǎn)出租后，監(jiān)督管理缺失，資產(chǎn)被承租人作為違法犯罪使用的風(fēng)險；

......

根據(jù)上述情形，元正盛業(yè)律師團隊建議：

一、盡快建立健全國有資產(chǎn)租賃管理制度

全面梳理國有資產(chǎn)對外租賃管理規(guī)范，特別是關(guān)注當(dāng)?shù)貒Y委對國有資產(chǎn)租賃事項的具體要求，并根據(jù)企業(yè)的實際情況建立健全本企業(yè)國有資產(chǎn)租賃制度，規(guī)范業(yè)務(wù)流程，明確管理部門及職責(zé)，制定風(fēng)險防控措施，完善的內(nèi)部監(jiān)督環(huán)境，確保企業(yè)國有資產(chǎn)對外租賃業(yè)務(wù)有規(guī)可依、有章可循。

二、全面盤點企業(yè)可出租國有資產(chǎn)、制定合理可行的規(guī)劃

國有企業(yè)應(yīng)對資產(chǎn)使用情況進行合理規(guī)劃，準(zhǔn)確劃分租賃資產(chǎn)范圍。要根據(jù)企業(yè)自身經(jīng)濟實力和資產(chǎn)使用情況編制資產(chǎn)租賃方案，確定租賃資產(chǎn)范圍，明確資產(chǎn)租賃方式、價格確定依據(jù)、公開招租途徑等內(nèi)容，依法合規(guī)地提升國有資產(chǎn)租賃效益。

三、積極開展國有資產(chǎn)租賃合規(guī)風(fēng)險識別、評估工作

對國有資產(chǎn)租賃事項進行全面專業(yè)的合規(guī)風(fēng)險識別、評價工作，發(fā)現(xiàn)相關(guān)風(fēng)險及隱患，及時應(yīng)對和化。同時，需通過制度和管理將合規(guī)要求及風(fēng)險控制措施嵌入國有資產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)流程，使國有企業(yè)資產(chǎn)租賃行為在程序上、步驟上合法合規(guī)，有效規(guī)避上述常見的法律風(fēng)險；

四、進一步做好國有資產(chǎn)租賃價格確定和評估管理工作

國有企業(yè)要進一步規(guī)范資產(chǎn)租賃評估，必須嚴(yán)格落實評估審核程序，強化環(huán)節(jié)管理和細節(jié)把控，嚴(yán)格落實監(jiān)管制度。國有資產(chǎn)租賃評估必須做到科學(xué)規(guī)范，嚴(yán)格落實資產(chǎn)評估的各項審批程序，使用更加科學(xué)的評估管理方法，努力實現(xiàn)評估價格與市場接軌且具有實現(xiàn)出租的合理性，從制度上做好約束，強化規(guī)范和引導(dǎo)，堅決防止國有資產(chǎn)流失，真正提升國有資產(chǎn)受益。

五、進一步關(guān)注和加強對國有資產(chǎn)租賃監(jiān)管和違規(guī)問責(zé)

加強對國有資產(chǎn)租賃事項的監(jiān)管力度，建立一套對租賃事項進行有效審批的工作流程，并對租賃事項建立動態(tài)跟蹤管理機制，分清各個部門的職責(zé)，明確各層級管理人員的監(jiān)管責(zé)任，不僅要監(jiān)管租賃事項審批環(huán)節(jié)，對于合同履行過程中租賃資產(chǎn)的狀況也要實施監(jiān)督，結(jié)合績效考核、違規(guī)處理、責(zé)任追究等制度，對相關(guān)負責(zé)人員進行獎懲。加強對國有資產(chǎn)租賃事項的檢查監(jiān)督力度，將國有資產(chǎn)租賃作為審計、紀(jì)檢監(jiān)察、內(nèi)控測試、合規(guī)審查等工作的重點內(nèi)容，做到事前、事中、事后全程監(jiān)督。

（一）履行企業(yè)內(nèi)部決策程序，租賃事項屬于“三重一大”決策事項的，履行集體決策程序；一般出租事項由企業(yè)按制度履行審批程序。

（二）按照當(dāng)?shù)貒Y委或政府相關(guān)部門規(guī)定，履行相關(guān)國有資產(chǎn)項目報批或備案程序。

（一）國有資產(chǎn)對外出租應(yīng)當(dāng)遵循公平、公開、公正的原則，租賃信息應(yīng)通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)、公共媒體等渠道公開選擇承租人。

（二）不得隨意設(shè)置競爭的歧視性條件，排除其他承租人競爭。

（三）國有企業(yè)應(yīng)認(rèn)真審查承租人的財務(wù)狀況、經(jīng)營狀況和信用情況等信息，擇優(yōu)選取資信可靠、履約能力強的承租人。

（一）國有資產(chǎn)租金底價應(yīng)在市場估價或詢價，或者委托專業(yè)機構(gòu)評估的基礎(chǔ)上，綜合考慮市場供需及資產(chǎn)實際情況等因素合理確定。

（二）國有企業(yè)將整體資產(chǎn)對外出租，或者部分資產(chǎn)租賃給非國有單位的，應(yīng)當(dāng)對相關(guān)資產(chǎn)進行評估。當(dāng)交易價格低于評估結(jié)果的90%時，應(yīng)當(dāng)暫停交易，在獲得原經(jīng)濟行為批準(zhǔn)機構(gòu)同意后方可繼續(xù)交易。

（三）國有企業(yè)在出租資產(chǎn)時還應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃期限，合理約定租金調(diào)整機制，設(shè)置租金遞增幅度，在出租期限內(nèi)依據(jù)市場行情、供需關(guān)系等因素合理調(diào)整租金水平。

（一）國有企業(yè)應(yīng)與承租人簽訂書面租賃合同，合同應(yīng)履行合規(guī)審查程序。

（二）租賃合同中應(yīng)約定承租人繳納一定數(shù)額的保證金，用于保證承租人不履行支付租金的義務(wù)、損害租賃標(biāo)的物或者違反合同義務(wù)時，國有企業(yè)可以就該金錢優(yōu)先受償，以保證自身的權(quán)益不受損害。

（三）按照當(dāng)?shù)貒Y委或政府相關(guān)部門規(guī)定，需要合同備案的，上報監(jiān)管部門備案。

元正盛業(yè)律師團隊長期為上百家大中型國企提供法律顧問及各類專項法律服務(wù)，有豐富的國有資產(chǎn)租賃法律實務(wù)經(jīng)驗。我們認(rèn)為，律師在國有資產(chǎn)租賃決策事務(wù)中，可以提供如下具體法律服務(wù)事項：

一、開展與國有資產(chǎn)租賃有關(guān)的盡職調(diào)查專項法律服務(wù)，出具盡職調(diào)查報告作為國有資產(chǎn)租賃為委托方風(fēng)險防控決策依據(jù)。從法律角度對擬確定的承租方進行調(diào)查摸底，全面掌握其歷史及現(xiàn)實情況，防控風(fēng)險的同時，為制訂合法合規(guī)有操作性的資產(chǎn)租賃方案做好相關(guān)決策準(zhǔn)備工作。

二、提供與重大國有資產(chǎn)租賃有關(guān)的可行性法律分析和論證報告。

三、依照《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細則》第二十八條規(guī)定，對重大國有資產(chǎn)租賃行為出具專項法律意見書，根據(jù)租賃標(biāo)的以及承租人身份類別，指導(dǎo)合法合規(guī)履行租賃程序。

四、幫助國企設(shè)計國有資產(chǎn)租賃整體法律方案。律師可根據(jù)國有資產(chǎn)現(xiàn)狀設(shè)計整體租賃方案或個別子方案，綜合提升國企在國有資產(chǎn)出租管理和獲利能力。

五、律師團隊可根據(jù)需要起草、審核與國有資產(chǎn)租賃有關(guān)的合同以及其他相關(guān)法律文件。

六、律師團隊可應(yīng)委托人要求參加重大國有資產(chǎn)租賃的談判事宜。

七、國有資產(chǎn)租賃決策需要上“三重一大”會議的，律師可出具專項合規(guī)審查專項意見。

八、參與國有資產(chǎn)租賃的法律風(fēng)險論證，出具風(fēng)險分析和評估報告。

九、為國有資產(chǎn)租賃交易流程提供全流程法律服務(wù)，確保大型國有資產(chǎn)租賃決策、管理和執(zhí)行等依法實施。

十、國有資產(chǎn)租賃發(fā)生爭議或訴訟糾紛的，律師可接受委托，提供專業(yè)代理服務(wù)。