疫情不可抗力能否成為單方解除合同的理由——疫情下解除房屋租賃合同案例評析一
新冠疫情三年以來，諸多行業(yè)受到疫情影響，遭受了不同程度的打擊，一些企業(yè)或個人在經(jīng)濟嚴重受挫的情況下，在合同履行出現(xiàn)問題時，以疫情不可抗力為由，提出免責、變更合同或解除合同等主張，本文以真實案例評析疫情原因能否成為當事人行使合同解除權(quán)的理由，以及在房屋租賃合同糾紛案例中對于解除合同、承擔違約責任等相關(guān)問題的分析。
以案釋法
一、案件背景情況
2019年8月，出租方甲方苗某某與承租方乙方于某簽訂房屋租賃合同，約定：“一、甲方將某商業(yè)樓A座三樓，總面積1600余平方米，出租給乙方做培訓(xùn)場所使用。二、租賃期限共五年，即2019年8月至2024年8月止。三、租金。第一年租金為人民幣550000元整，自第二年起以上一年度租金為計算依據(jù)遞增6%。租金費用按年支付，第一年租金在簽訂合同時付250000元，于2020年2月支付300000元，此后每年度租金于8月30日前一次性付清，以此類推。四、租賃期滿，合同終止后，乙方應(yīng)在三日內(nèi)自行搬離其所屬的可移動物品。五、違約責任。乙方有下列情形之一的，除乙方承擔違約責任外，甲方有權(quán)終止合同，并收回房屋：乙方逾期交付租金的，每天按當年租金總額的2%計算向甲方交付違約金。違約方承擔守約方的各項費用，包括但不限于訴訟費、律師費、保全費、擔保費等。”
2020年6月10日承租人于某通過微信向出租人苗某某送達了解除合同通知書，內(nèi)容為：“因疫情原因培訓(xùn)行業(yè)無法經(jīng)營，該租賃合同已無法達到相應(yīng)的合同目的，合同無法繼續(xù)履行，特通知你解除該租賃合同，現(xiàn)我方將房屋騰出轉(zhuǎn)交于你，特此通知。”2020年6月12日，苗某某在微信中回復(fù)表示看到了，但不同意解除合同。2020 年9月11日，承租人于某搬離承租房屋，并委托司機將房屋鑰匙放置于電表柜上，同時電話告知出租人。
2020年10月26日，該市教育局出具證明：“根據(jù)疫情防控指揮部統(tǒng)一安排，該市所有民辦培訓(xùn)機構(gòu)于2020年1月22日停課，9月28日開始準許有序復(fù)課。”2021年3月3日該機構(gòu)再次出具證明，寫明：“根據(jù)疫情防控要求，該市各民辦校外教育培訓(xùn)機構(gòu)于2020年12月25日起，暫停線下培訓(xùn)”，截至2021年4月13日，尚未恢復(fù)。
2021年4月，承租人于某起訴苗某某：確認雙方簽訂的《房屋租賃合同》于2020年6月12日已解除；苗某某反訴于某支付欠付的房屋租金850000元、暖氣費物業(yè)費90000元、違約金150000元，以上共計1090000元。
二、爭議焦點
（一）承租人單方發(fā)送的解除合同通知書能否致使《房
屋租賃合同》解除
（二）承租人“交還鑰匙”的行為能否視為解除合同
（三）承租人因疫情原因逾期未付租金，是否應(yīng)當承擔違約責任
三、爭議焦點評析
（一）關(guān)于承租人單方發(fā)送的解除合同通知書能否致使《房屋租賃合同》解除
承租人于某向出租人發(fā)送的解除合同通知書意圖以疫情
為由單方解除《房屋租賃合同》，其法律依據(jù)為《民法總則》第一百八十條（《民法典》180條）：“因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔民事責任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。”
根據(jù)上述規(guī)定，新冠疫情確為不能預(yù)見、不能避免且不
能克服的客觀情況，屬于不可抗力。
根據(jù)《合同法》九十四條（《民法典》563條）：“因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的的，當事人可以解除合同”《合同法》一百一十七條（《民法典》590條）：“當事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當在合理期限內(nèi)提供證明。”《九民紀要》第46條關(guān)于通知解除條件的規(guī)定：“只有享有法定或者約定解除權(quán)的當事人才能以通知方式解除合同。不享有解除權(quán)的一方向另一方發(fā)出解除通知，另一方即便未在異議期限內(nèi)提起訴訟，也不發(fā)生合同解除的效果。”
本案中，出租人于某主張的是因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的法定解除權(quán)，那么，本案是否構(gòu)成因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的呢？不可抗力是否就等同于解除合同呢？依據(jù)最高法出臺的《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（一）》：“依法準確適用不可抗力規(guī)則。人民法院審理涉疫情民事案件，要準確適用不可抗力的具體規(guī)定，嚴格把握適用條件……當事人主張適用不可抗力部分或者全部免責的，應(yīng)當就不可抗力直接導(dǎo)致民事義務(wù)部分或者全部不能履行的事實承擔舉證責任”。可見，最高法的意見對不可抗力條款的適用及舉證責任是非常嚴格的。
首先，就本案房屋租賃合同而言，疫情并不能直接導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，因為承租人訂立租賃合同的目的是獲得涉案房屋的使用權(quán)和占有權(quán)，本案租賃房屋并未毀損滅失，僅僅是因為于某所經(jīng)營的培訓(xùn)行業(yè)因疫情防控措施暫時不能經(jīng)營，這種情況只是暫時的，疫情過后，合同可以繼續(xù)履行，合同目的是能夠?qū)崿F(xiàn)的。
5698號案例中，承租人訂立租賃合同的目的是獲得涉案房屋的使用權(quán)和占有權(quán)，出租人的合同目的是收取租金，但是涉案房屋位于拆遷范圍之內(nèi)，合同標的物會損毀和滅失，合同履行的基礎(chǔ)不存在了，客觀上，當事人的合同目的全部（100%）無法實現(xiàn)。
47號案例中（判決書見附件一），承租人訂立游船租賃合同的目的是通過載客游玩獲取利潤，其中受到“非典”疫情影響租期不超過45%，占比還未達到一半，法院會考量受到影響部分的商業(yè)價值在合同價格中的占比，因此法院判決不構(gòu)成“致使合同目的不能實現(xiàn)”。
前述兩個案例的判決結(jié)果截然相反，歸根結(jié)底是不可抗力對不能履行的合同內(nèi)容的占比不同，5698號案例中的合同目的完全無法實現(xiàn)，法院認定構(gòu)成“致使合同目的不能實現(xiàn)”，而47號案例中只是占比不到一半的租期無法履行，因此認定不構(gòu)成“致使合同目的不能實現(xiàn)”。
結(jié)合本案的情況，雙方當事人約定的房屋租賃合同的履行期限為2019年8月至2024年8月，共計五年，而新冠疫情是從2020年2月21日起至于某訴訟請求中要求解除合同的時間點是2020年6月12日，其中疫情原因僅占3個半月的時間，只占全部合同履行期限的極小比例，還有大部分的合同目的能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，不能認定為該合同主要的合同目的不能實現(xiàn)。
本案承租人于某不享有法定或者約定的解除權(quán)，不能以通知方式解除《房屋租賃合同》。
由此可見，對于不可預(yù)見、不可避免和克服的疫情，在確認它是否可構(gòu)成不可抗力并豁免當事人的責任時，應(yīng)充分關(guān)注到合同是否根本不能履行以及合同不能履行與疫情之間是否存在因果關(guān)系。受疫情及相應(yīng)防控舉措的影響，承租人部分經(jīng)營業(yè)務(wù)無法開展，但尚不足以導(dǎo)致合同不能履行或合同目的落空的，承租人要求解除合同的，一般不予支持。但承租人確因疫情在履行合同中遭受重大損失，法院可基于公平原則，酌情確定承租人的違約責任。
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