新冠疫情三年以來(lái)，諸多行業(yè)受到疫情影響，遭受了不同程度的打擊，一些企業(yè)或個(gè)人在經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重受挫的情況下，在合同履行出現(xiàn)問題時(shí)，以疫情不可抗力為由，提出免責(zé)、變更合同或解除合同等主張，本文以真實(shí)案例評(píng)析疫情原因能否成為當(dāng)事人行使合同解除權(quán)的理由，以及在房屋租賃合同糾紛案例中對(duì)于解除合同、承擔(dān)違約責(zé)任等相關(guān)問題的分析。

一、案件背景情況

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

（一）承租人單方發(fā)送的解除合同通知書能否致使《房屋租賃合同》解除

（二）承租人“交還鑰匙”的行為能否視為解除合同

（三）承租人因疫情原因逾期未付租金，是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任

三、爭(zhēng)議焦點(diǎn)評(píng)析

（二）承租人“交還鑰匙”的行為能否視為解除合同

本案承租人于某主張其于2020年9月11日搬離涉案房屋并將涉案房屋鑰匙置于電表柜上的行為可以視為解除合同，出租人苗某某得知后未提出異議，應(yīng)視為默示同意解除合同，則《房屋租賃合同》已經(jīng)實(shí)際解除？

1、出租人對(duì)“交還鑰匙”未提出異議是否為默示同意解除合同

什么是默示意思表示？

根據(jù)《民法典》第一百四十條：“行為人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律規(guī)定、當(dāng)事人約定或者符合當(dāng)事人之間的交易習(xí)慣時(shí)，才可以視為意思表示。”默示，就是只以行為方式作出意思表示，不以語(yǔ)言或文字等明示的方式。行為方式，可以是作為，也可以是不作為。另外，現(xiàn)實(shí)中，有些意思表示，還是行為人明示+默示的方式綜合而做出的意思表示。

明示，才是意思表示默認(rèn)的方式。默示，是有嚴(yán)格限制的，只能在三種情形下才能適用。法律規(guī)定的可適用默示的，在《民法典》本身就有，例如第一百四十五條規(guī)定：“限制民事行為能力人實(shí)施的純獲利益的民事法律行為或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)的民事法律行為有效；實(shí)施的其他民事法律行為經(jīng)法定代理人同意或者追認(rèn)后有效。相對(duì)人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日內(nèi)予以追認(rèn)。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。”第一百七十一條：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對(duì)被代理人不發(fā)生效力。相對(duì)人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。”第五百五十一條規(guī)定：“債務(wù)人將債務(wù)的全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)債權(quán)人同意。債務(wù)人或者第三人可以催告?zhèn)鶛?quán)人在合理期限內(nèi)予以同意，債權(quán)人未作表示的，視為不同意。”第六百三十八條規(guī)定：“試用買賣的買受人在試用期內(nèi)可以購(gòu)買標(biāo)的物，也可以拒絕購(gòu)買。試用期限屆滿，買受人對(duì)是否購(gòu)買標(biāo)的物未作表示的，視為購(gòu)買。”當(dāng)事人之間有約定的，是指用明示的方式約定過在某些事務(wù)上可以采用默示的方式。交易習(xí)慣，是需要具體行業(yè)具體分析的，原則上也是不能輕易動(dòng)用默示認(rèn)定的方式。

與法律對(duì)默示的嚴(yán)格限制不同的是，在現(xiàn)實(shí)生活中，有一些人總是習(xí)慣于以行為來(lái)判定對(duì)方的意思表示，以自己或別人的某種作為或者不作為來(lái)直接推斷別人的意思表示，由此產(chǎn)生了很多不必要的爭(zhēng)議和訴訟。本案中，承租人于某搬離租賃房屋并向出租人交還了房屋鑰匙，用行為做出了解除合同的意思表示，出租人苗某某得知后雖未明確表示不同意解除合同，但亦不能以此認(rèn)定其為默認(rèn)同意，因?yàn)槌擅鞔_規(guī)定或者當(dāng)事人明確約定外，同意解除合同必須由當(dāng)事人明示做出。

2、承租人“交還鑰匙”的行為能否達(dá)到單方解除合同的目的

《民法典》合同編五百六十二條、五百六十三條規(guī)定了解除合同的兩種方式：法定解除和約定解除，協(xié)商一致解除屬于約定解除。

首先，根據(jù)《民法典》第562條第一款：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由，解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。”合同解除權(quán)屬于形成權(quán)，實(shí)現(xiàn)解除需要滿足兩個(gè)條件：享有解除權(quán)以及向?qū)Ψ剿瓦_(dá)解除通知。解除權(quán)行使前提為一方當(dāng)事人已履行完畢合同義務(wù)，合同相對(duì)方已履行不能或者明示或默示遲延履行債務(wù)，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，亦或有其他違約行為，守約方當(dāng)事人可以行使解除權(quán)。

本案中，承租人于某未按照合同約定支付房屋租金，其作為違約方不具有單方解除權(quán)。于某在租賃期限內(nèi)搬離涉案房屋并將涉案房屋鑰匙置于電表柜上的行為僅為于某一方的意思表示，可視為于某向苗某某發(fā)出解除合同的要約，但因未獲得苗某某同意解除合同的承諾而不能達(dá)到解除合同的效果。另外，雙方協(xié)商一致解除合同的情況下，合同雙方理應(yīng)一同核查房屋及屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備是否完好無(wú)損、房屋是否打掃干凈、承租人是否欠付房屋租金，承租人是否已經(jīng)繳清水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等，如未核查清楚，或者承租人未繳清上述費(fèi)用，則出租人不可能同意解除房屋租賃合同，因此，在此情況下于某所述苗某某同意解除合同不符合常理和交易習(xí)慣。

由此可見，有解除權(quán)的一方當(dāng)事人可以以歸還房屋鑰匙、搬離涉案房屋或者向?qū)Ψ桨l(fā)出解除通知書的行為達(dá)到單方解除合同的目的，但無(wú)解除權(quán)的一方同樣的行為則僅能作為發(fā)出解除合同的要約，還需要對(duì)方做出同意解除合同的意思表示才能達(dá)到解除合同的法律效果。