實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，是統(tǒng)籌中華民族偉大復(fù)興戰(zhàn)略全局和世界百年未有之大變局，對“三農(nóng)”工作作出的重大決策部署。隨著鄉(xiāng)村振興政策的實施，如何將農(nóng)村住宅盤活，利用農(nóng)村住宅抵押貸款，是實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的重要環(huán)節(jié)。根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于全國農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點情況的總結(jié)報告》，截至2018年9月末，59個試點地區(qū)農(nóng)村住宅抵押貸款余額292億元，累計發(fā)放516億元，貸款額度并不高，主要原因是農(nóng)村住宅作為抵押物面臨抵押物價值難以評估和難以變現(xiàn)等諸多困難，使得抵押物處置滯阻難行。本文淺談農(nóng)村住宅抵押物處置的困境及方法。

一、現(xiàn)階段農(nóng)村住宅抵押的條件

現(xiàn)階段允許以農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款僅適用于試點地區(qū)。《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等232個試點縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實施有關(guān)法律規(guī)定的決定》規(guī)定，國家對試點地區(qū)的農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)持開放態(tài)度，允許農(nóng)村住宅房屋在試點地區(qū)用于貸款抵押擔(dān)保，用以激活農(nóng)村住宅財產(chǎn)，促進三農(nóng)發(fā)展，但僅限于試點地區(qū)。

《農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點暫行辦法》第四條規(guī)定：借款人以農(nóng)民住房所有權(quán)及所占宅基地使用權(quán)作抵押申請貸款的，應(yīng)同時符合以下條件：

1、具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；

2、用于抵押的房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)沒有權(quán)屬爭議，依法擁有政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的權(quán)屬證明，未列入征地拆遷范圍；

3、除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應(yīng)有其他長期穩(wěn)定居住場所，并能夠提供相關(guān)證明材料；

4、所在的集體經(jīng)濟組織書面同意宅基地使用權(quán)隨農(nóng)民住房一并抵押及處置。

二、處置農(nóng)村住宅的法律依據(jù)

最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（以下簡稱《通知》）第二十四條規(guī)定：“人民法院執(zhí)行集體土地使用權(quán)時，經(jīng)與國土資源管理部門取得一致意見后，可以裁定予以處理，但應(yīng)當(dāng)告知權(quán)利受讓人到國土資源管理部門辦理土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費。對處理農(nóng)村房屋涉及集體土地的，人民法院應(yīng)當(dāng)與國土資源管理部門協(xié)商一致后再行處理。”

三、處置農(nóng)村住宅需要注意的問題

首先，根據(jù)上述《通知》的規(guī)定，在處置農(nóng)村住宅前，應(yīng)當(dāng)與國土資源管理部門協(xié)商一致后再進行處理。

其次，買方應(yīng)當(dāng)具有購買資格。各試點地區(qū)對于農(nóng)村住宅轉(zhuǎn)讓范圍的規(guī)定各不相同，如：義烏市規(guī)定行政區(qū)劃范圍內(nèi)可以跨集體轉(zhuǎn)讓，但張家口市則規(guī)定只能在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓。雖然各地對于農(nóng)村住宅轉(zhuǎn)讓范圍規(guī)定不同，但在試點區(qū)跨集體和本集體轉(zhuǎn)讓均要遵循以下基本要求：一是買方是農(nóng)村戶口，二是買賣雙方戶口均在本集體組織或試點區(qū)，三是買方擁有宅基地資格權(quán)，根據(jù)一戶一宅規(guī)定，農(nóng)村一戶只能擁有一個宅基地，所以必須有宅基地資格權(quán)。

最后，如將農(nóng)村住宅轉(zhuǎn)讓給非農(nóng)村集體成員的，還應(yīng)當(dāng)按照《通知》的規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費，辦理土地征用和國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

四、農(nóng)村住宅抵押處置的困境

（一）農(nóng)村住宅價值評估體系不健全

農(nóng)村住宅建設(shè)缺乏統(tǒng)一的可操作標(biāo)準(zhǔn)，建房材料、成本、質(zhì)量差異很大，而且農(nóng)村房屋所處的位置、離城市遠近等因素，都會影響農(nóng)村住宅本身的價值。農(nóng)村住宅抵押的估價是農(nóng)村住宅抵押貸款的基礎(chǔ)，但現(xiàn)階段農(nóng)村住宅價值評估體系不健全，不能準(zhǔn)確全面地評估農(nóng)村住宅的價值，這將增加金融機構(gòu)發(fā)放貸款的風(fēng)險，影響金融機構(gòu)參與農(nóng)村住宅抵押貸款的積極性。

（二）農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)困難

農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)限制多，渠道少，導(dǎo)致農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)困難。一方面，大部分試點地區(qū)規(guī)定抵押農(nóng)村住宅的受讓人必須是本集體無宅基地的村民，而同村村民往往礙于情面購買意愿不高。個別試點地區(qū)規(guī)定了可以跨集體轉(zhuǎn)讓，但由于跨集體流轉(zhuǎn)的地區(qū)并不多，所以仍存在流轉(zhuǎn)難的困境。另一方面，國務(wù)院出臺的《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》以及國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地通知》等文件，均明確禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住宅，所以導(dǎo)致目前農(nóng)村住宅處置變現(xiàn)困難。

（三）執(zhí)行中需保障農(nóng)戶必需居住房屋

《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十一條第一款規(guī)定：“被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財產(chǎn)。但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活必需品。”居住權(quán)屬于生存權(quán)，其權(quán)利位階高于一般債權(quán)。在農(nóng)民抵押住房強制執(zhí)行時居住權(quán)高于債權(quán)應(yīng)作為法院強制執(zhí)行的一種價值判斷， 在保障被執(zhí)行人及其所贍養(yǎng)、扶養(yǎng)、撫養(yǎng)的家庭成員必需的、基本的、維持最低生存狀態(tài)的住房條件下， 才能實現(xiàn)抵押權(quán)人的債權(quán)利益。實踐中，在執(zhí)行農(nóng)村住宅時，如未保留必需的居住房屋，可能會造成執(zhí)行農(nóng)村住宅的困難。

五、如何解決農(nóng)村住宅抵押物處置難問題

（一）健全農(nóng)村住宅抵押價值評估機制

建立健全農(nóng)村住宅第三方評估機制，規(guī)范、公正開展評估，引導(dǎo)法律、評估、擔(dān)保、公證等專業(yè)中介機構(gòu)為農(nóng)村住宅產(chǎn)權(quán)交易提供法律咨詢、產(chǎn)權(quán)評估、融資擔(dān)保、交易公證等配套服務(wù)，對抵押農(nóng)村住宅作出公平合理的估價。

（二）構(gòu)建多層次農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)市場體系

1、有條件的擴大農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)范圍。農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)大部分在本集體組織成員內(nèi)部，流轉(zhuǎn)范圍較小，試點地區(qū)可結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，有條件的擴大農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)范圍，如可擴大到跨集體轉(zhuǎn)讓等，積極推進農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)工作。

2、組建農(nóng)村住宅產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺，通過農(nóng)村土地交易機構(gòu)信息平臺、微信服務(wù)號、其他業(yè)務(wù)合作渠道、中介公司等多途徑發(fā)布處置物交易信息，最大程度上搜尋需求者。

3、完善抵押住房處置機制，通過貸款重組、按序清償、房產(chǎn)變賣或拍賣等多種方式處置抵押農(nóng)村住宅。

4、建立農(nóng)村土地回購?fù)械字贫?。由地方政府牽頭設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資回購基金，在缺少合格受讓人或無法實現(xiàn)抵押產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓處置的情況下，由政府對抵押產(chǎn)權(quán)進行收購，以提高抵押物的處置效率。

（三）保留農(nóng)戶最低居住面積

在執(zhí)行實踐中，法院如發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人只有唯一住房，而且該唯一住房超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需時，可以執(zhí)行該住房，但應(yīng)保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的住房。在農(nóng)村住宅抵押時就應(yīng)保留農(nóng)戶最低生活面積的合法住宅，如農(nóng)戶有5間房，可以選擇抵押4間，保留1間，不對最低居住面積的房屋進行抵押，避免執(zhí)行時帶來不必要的麻煩。

結(jié)語

鄉(xiāng)村振興不僅僅是涉及國計民生的大事，更是關(guān)系著中國未來發(fā)展方向與命運的重大戰(zhàn)略。解決農(nóng)村住宅處置難問題是農(nóng)村住宅抵押貸款良性循環(huán)的必要條件，除本文提到的健全評估制度、擴大流轉(zhuǎn)范圍、完善抵押住房處置機制等方式外，各地還應(yīng)結(jié)合本地實際，因地制宜，創(chuàng)新加快農(nóng)村住宅流轉(zhuǎn)的方式方法，實現(xiàn)農(nóng)村房屋價值，平衡執(zhí)行債權(quán)人和債務(wù)人利益，解決農(nóng)村住宅處置難問題，不斷推動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，為全面推進鄉(xiāng)村振興注入新動能。

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