對大多數(shù)購房者來說買房是人生大事，畢竟在中國人眼里，無論身在何處，只有有“家”，才能真正的心中安定下來。但在購房過程中卻沒有那么容易，對于一些家庭來說不僅要花去一生的心血，而且一不小心還容易陷入買房陷阱。為防范風(fēng)險(xiǎn)，國家通過網(wǎng)簽、備案等相關(guān)防范措施，進(jìn)一步保護(hù)購房人的權(quán)利，促進(jìn)房產(chǎn)市場的良性循環(huán)。本文就針對新建商品房買賣過程涉及網(wǎng)簽與備案的相關(guān)法律規(guī)定、網(wǎng)簽與備案的內(nèi)容及程序、網(wǎng)簽與備案的區(qū)別、網(wǎng)簽效力及注銷等問題進(jìn)行分析和探討。

二、房屋網(wǎng)簽與備案程序

三、房屋網(wǎng)簽與備案的區(qū)別

四、房屋網(wǎng)簽的效力及注銷

一、目前我國關(guān)于網(wǎng)簽與備案的相關(guān)規(guī)定

說到網(wǎng)簽先了解一下什么是網(wǎng)簽，網(wǎng)簽是網(wǎng)上簽約的簡稱，是交易雙方簽訂合同后，通過網(wǎng)絡(luò)上傳到相關(guān)部門，形成網(wǎng)簽號并在網(wǎng)上公布，用戶可以通過網(wǎng)簽號在網(wǎng)上進(jìn)行查詢、在電子商務(wù)領(lǐng)域又稱為電子締約、合同網(wǎng)簽等。

什么是備案，這里的備案專指購房合同備案，是經(jīng)過上述網(wǎng)絡(luò)簽訂合同后，依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定需要在一定期限內(nèi)，銷售方持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理合同登記備案手續(xù)，由此可見，備案是以網(wǎng)簽為前提得。

目前我國對房屋買賣網(wǎng)簽制度并未有相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，只是一些房地產(chǎn)管理部門的文件或通知等對網(wǎng)簽進(jìn)行指導(dǎo)或規(guī)范。如：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作指導(dǎo)意見》（建房（2018）128號）、《房屋交易合同網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)規(guī)范（試行）》（建房（2019）5號）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同最高人民法院、公安部、人民銀行、國家稅務(wù)總局、銀保監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案信息共享提升公共服務(wù)水平的通知》等。

房屋合同備案在我國是有法律、法規(guī)規(guī)定的，如：《城市房地產(chǎn)管理法》四十五條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。該條文前款要求商品房預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證。該條文第二款要求商品房預(yù)售人將預(yù)售合同報(bào)房產(chǎn)土地管理部門備案，也就是本文需要了解的合同備案。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二十七條及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條都規(guī)定了上述相同內(nèi)容，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自合同簽訂之日起30日內(nèi)需要到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行合同備案。

據(jù)此，筆者認(rèn)為，房屋網(wǎng)簽只是房地產(chǎn)管理部門為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋建立的一個(gè)網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)，而房屋合同備案是根據(jù)我國法律、法規(guī)及部門規(guī)章規(guī)定的法律行為。

二、房屋網(wǎng)簽與備案程序

房屋網(wǎng)簽是指買賣雙方簽訂合同后，提交到房地產(chǎn)管理部門，房地產(chǎn)管理部門將交易信息公布在網(wǎng)上并簽發(fā)網(wǎng)簽號。任何單位、集體或個(gè)人均能通過互聯(lián)網(wǎng)查詢到該次房產(chǎn)交易信息。根據(jù)房地產(chǎn)管理部門的規(guī)定，新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)今后在申請辦理商品房預(yù)售許可證，或?yàn)楝F(xiàn)售商品房申請商品房所有權(quán)設(shè)定登記前，必須向房地產(chǎn)管理部門辦理項(xiàng)目入網(wǎng)手續(xù)，并報(bào)送相關(guān)信息和證明材料，購房者可隨時(shí)上網(wǎng)查詢。

網(wǎng)簽的程序?yàn)椋航灰纂p方當(dāng)事人根據(jù)網(wǎng)上公示的商品房情況，簽訂商品房銷售（預(yù)售）買賣合同文本，協(xié)商擬定相關(guān)條款，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)，打印經(jīng)雙方確認(rèn)的協(xié)議或合同，雙方當(dāng)事人簽字（蓋章），在電子樓盤表上注明該商品房已被預(yù)訂或簽約。每一宗交易的網(wǎng)上操作程序應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)完成。網(wǎng)上簽約之后杜絕開發(fā)商“一房多賣”，該合同的具體合同號將反饋至管理部門，如該房已銷售或抵押，合同將不能生效。

在此，筆者認(rèn)為購房者需要注意，如果購買了開發(fā)商的新建商品房不能網(wǎng)簽，有可能是開發(fā)商已經(jīng)抵押或法院查封了該套房產(chǎn)，在解除抵押或法院查封之前購房人是無法網(wǎng)簽的，更不可能備案，所交的購房款有可能被開發(fā)商挪用。購房者在購買時(shí)需從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)部門網(wǎng)站或去房地產(chǎn)部門了解所售房屋現(xiàn)狀，不要輕信銷售人員夸張的描述，不要先支付購房款或定金，即便要交款一定要將購房款打到資金監(jiān)管賬戶，保留刷卡小票及收據(jù)。如果遇到不能網(wǎng)簽，不能提供所購買樓棟資金監(jiān)管賬戶的項(xiàng)目，及時(shí)要求返還購房款、賠償損失。

房屋備案是開發(fā)商在法律規(guī)定的期限內(nèi)將網(wǎng)簽后紙質(zhì)版或電子版合同送房地產(chǎn)管理部門登記備案的法律行為。上述《城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》《城市商品房預(yù)售管理辦法》等都對此做出了規(guī)定。

實(shí)踐中，買賣雙方簽訂購房合同后30天內(nèi)房產(chǎn)開發(fā)商向房管局申請辦理商品房買賣合同備案或商品房預(yù)售合同備案。房產(chǎn)合同備案流程是先網(wǎng)簽后備案，經(jīng)相關(guān)部門審核后取得備案號即可。房地產(chǎn)管理部門審核期限為10日，根據(jù)業(yè)務(wù)量的多少，一般在3－5日即可領(lǐng)取備案合同。備案與網(wǎng)簽一樣都是防止規(guī)避開發(fā)商進(jìn)行一房二賣。

三、房屋網(wǎng)簽與備案的區(qū)別

了解了網(wǎng)簽與備案的規(guī)定及程序后，下面筆者談?wù)剝烧叩牟煌幱心男?。網(wǎng)簽其實(shí)是房地產(chǎn)管理部門為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋，防止開發(fā)企業(yè)捂盤以及一房多賣而建立的一個(gè)網(wǎng)絡(luò)化管理系統(tǒng)。而備案是根據(jù)我國法律、法規(guī)及部門規(guī)章規(guī)定的法律行為。法律規(guī)定開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。雙方簽訂商品房預(yù)售合同，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。我們要注意的是網(wǎng)簽是沒有備案的法律效力的，只能實(shí)現(xiàn)備案的管理效果。辦理好網(wǎng)簽后如要實(shí)現(xiàn)備案的法律效力還必須要到當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理備案登記手續(xù)，這是兩者的不同之處。兩者的共同作用是防止一房多賣，保護(hù)購房人合法權(quán)益、保障房屋買賣市場秩序。

四、房屋網(wǎng)簽的效力及注銷

筆者在工作中經(jīng)常會遇到購房者或房產(chǎn)開發(fā)商咨詢網(wǎng)簽與備案的相關(guān)問題，這些問題主要圍繞著網(wǎng)簽協(xié)議與“網(wǎng)簽”之外簽署的合同內(nèi)容不一致的效力認(rèn)定及怎么注銷雙方簽訂的網(wǎng)簽合同這兩個(gè)方面，對此筆者從自己辦案經(jīng)驗(yàn)提出相關(guān)觀點(diǎn)。

實(shí)踐中多存在網(wǎng)簽協(xié)議與網(wǎng)簽之外簽署的合同內(nèi)容不一致的情況，若僅僅是合同條款的變更，其內(nèi)容均不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定的，可以下列原則確定網(wǎng)簽協(xié)議的效力問題：

網(wǎng)簽協(xié)議與在先簽署的房屋買賣合同約定不一致，后簽署的網(wǎng)簽協(xié)議就合同問題發(fā)生變更，可以認(rèn)為雙方簽訂一個(gè)新合同。新合同的效力自然取代了舊合同的效力，為此以簽署在后的網(wǎng)簽協(xié)議確定權(quán)利義務(wù)。若網(wǎng)簽協(xié)議與在后簽署的房屋買賣合同約定不一致情況下，即網(wǎng)簽在先，房屋買賣合同在后。因房屋買賣網(wǎng)上簽約程序的嚴(yán)格性、網(wǎng)簽系統(tǒng)的中立性以及網(wǎng)簽信息的公示性，使得網(wǎng)簽協(xié)議的證明力強(qiáng)于買賣雙方的非網(wǎng)簽協(xié)議。為了保護(hù)善意相對人的利益，筆者認(rèn)為此種情況下仍應(yīng)以網(wǎng)簽協(xié)議為準(zhǔn)。主要理由是：網(wǎng)簽系統(tǒng)由房管部門監(jiān)管，買賣雙方均不能隨意修改網(wǎng)簽信息，可確保網(wǎng)簽信息的客觀性與確定性。房屋買賣網(wǎng)上簽約后，系統(tǒng)會自動生成合同，買賣雙方可通過房管部門從網(wǎng)上打印買賣合同，當(dāng)事人簽署該合同，并以該合同內(nèi)容作為雙方辦理稅費(fèi)及過戶的依據(jù)，這一點(diǎn)也起到了確認(rèn)網(wǎng)簽合同效力的作用。同時(shí)，房屋買賣網(wǎng)上簽約具有較強(qiáng)的證明房屋買賣的效力，可有效防止出賣者“一房多賣”所以應(yīng)以網(wǎng)簽協(xié)議為準(zhǔn)。

關(guān)于房屋網(wǎng)簽的注銷問題，是房產(chǎn)開發(fā)商比較關(guān)心的問題，往往網(wǎng)簽完成后，購房者不能按時(shí)還款，造成房屋買賣合同不能履行，在合同不能履行解除時(shí)房產(chǎn)開發(fā)商需要注銷網(wǎng)簽，可網(wǎng)簽一經(jīng)完成，其效力期限一般是永久的，除非當(dāng)事人雙方在規(guī)定的期限內(nèi)共同申請注銷。也就是網(wǎng)簽完成后，房產(chǎn)開發(fā)商如欲將同一房屋再出賣給第三人，就必須與之前購房人協(xié)商一致，雙方共同申請注銷網(wǎng)簽協(xié)議。在實(shí)踐中因糾紛，有些購房者不愿意或刻意躲藏，無法找見購房者本人共同去房地產(chǎn)部門解除網(wǎng)簽。這時(shí)因雙方不能就解除合同協(xié)商一致，只能通過司法途徑解決。在法院判決生效后，房產(chǎn)開發(fā)商申請執(zhí)行，通過執(zhí)行部門送達(dá)法律文書到服務(wù)窗口辦理注銷手續(xù)。從另一個(gè)側(cè)面也說明若網(wǎng)簽協(xié)議未注銷，房產(chǎn)開發(fā)商既使將房屋售與第三人，也不能再就同一房屋辦理網(wǎng)上簽約，而未辦理網(wǎng)上簽約將不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，即不能實(shí)現(xiàn)房屋買賣的最終目的。所以不管是房產(chǎn)開發(fā)商，還是購房者在網(wǎng)簽時(shí)一定要慎重，不然注銷非常麻煩。

上述網(wǎng)簽與備案相關(guān)知識，讓大家更多的了解購買房屋時(shí)政府要求網(wǎng)簽與備案的必要性，通過網(wǎng)簽備案政府部門能夠更好的監(jiān)管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，最大限度保障房屋權(quán)屬與資金安全，實(shí)現(xiàn)房屋交易方便、快捷、流程更加清晰。