改革開放以來，城鎮(zhèn)化率逐漸提高，在此期間，農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)中不斷出現(xiàn)新問題。當年，農(nóng)民以低價將房屋賣給本集體以外成員或城鎮(zhèn)居民，多年后隨著房價飛速增長，又后悔當初出賣房屋的行為，于是利用合同無效這一理由向法院提起訴訟，希望以法院確認合同無效的方式，收回房屋，實現(xiàn)自身獲取征遷補償費目的。

同時宅基地上的農(nóng)村房屋買賣糾紛常常又是因“征遷”而引起，那么，農(nóng)村房屋在買賣之后涉及征遷的，征遷利益應如何分配呢？通過檢索案由為“農(nóng)村房屋買賣合同糾紛”的案例可以發(fā)現(xiàn)，該類糾紛絕大多數(shù)是在買賣合同無效情形下，法院通過自由裁量權認定損失、分配責任，從而對征遷利益作出分配。故本文從司法裁判角度入手，在農(nóng)村房屋買賣合同無效的處理中探究買賣雙方利益的平衡，分析農(nóng)村房屋買賣雙方如何分配征遷補償利益問題。

一、征遷利益分配的裁判情形

合同有效，則征遷利益全部歸屬于買受人（新的房屋所有人）

對于合同無效情形下征遷利益分配問題，經(jīng)檢索裁判案例，有三種處理方式：

（一）參考相關因素酌情予以分配

農(nóng)村房屋買賣無效后，應綜合考慮合同履行情況，遵循等價有償和誠實信用原則對相關利益分配，考慮到各方過錯，合理劃分責任比例，平衡各方訴求。

1、參考案例：廣東省廣州市中級人民法院（2021）粵01民終29067號

本案中，一審、二審法院針對此問題的裁判觀點分別為：

（1）一審法院認為《房屋買賣合同》被認定為無效合同，買方必然有房屋升值方面的損失，鑒于賣方已就涉案房屋簽訂了《征收補償協(xié)議》，雙方對合同被認定無效均有過錯，針對涉案房屋的房屋升值部分的862650.38元價值損失，賣方只賠償買方損失的一半。

（2）二審法院認為買賣雙方對于合同被認定無效均有過錯。根據(jù)雙方的過錯程度、合同的實際履行情況以及賣方已就涉案房屋簽訂《征收補償協(xié)議》的事實，一審法院酌情認定賣方只賠償買方的一半損失并無不當。

小結：農(nóng)村房屋買賣合同無效的，廣州市中級人民法院結合案件事實認定雙方對合同無效結果均存在過錯，酌定買賣雙方各承擔50%的過錯責任，征遷利益分配按過錯責任比例進行分配。

2、參考案例：北京市第二中級人民法院（2020）京02民終9947號

本案中，一審、二審法院針對此問題的裁判觀點分別為：

（1）一審法院認為對于農(nóng)村房屋買賣合同被確認無效后的損失賠償問題，應遵循合同法規(guī)定的等價有償和誠實信用原則，合理地認定當事人責任比例，均衡保護各方利益訴求。

（2）二審法院認為，關于責任劃分，本案系生效判決認定農(nóng)村房屋買賣合同無效后的賠償事宜處理，賣方在出賣涉案房屋后又以違法出賣房屋為由主張合同無效，違反誠信原則，應承擔合同無效后的主要責任，賠償買房人的損失，該損失不僅限于實際損失，亦包括信賴利益損失。雖涉案房屋未列入征遷范圍，但農(nóng)村房屋征遷時的補償對價是涉案房屋價值的重要衡量方式，區(qū)位補償價又是征遷安置補償中的重要組成部分，因此應將區(qū)位補償價列入損失賠償計算的范圍。

小結：本案中買方向賣方主張1591015元損失，案涉房屋雖未進入征遷程序，但法院考慮到合同履行情況、房屋所處位置等因素，仍將房屋征遷區(qū)位補償價列入損失賠償?shù)挠嬎惴秶鷥?nèi)，最終法院判決賣方賠償因此導致的房屋及附屬物重置成新價、宅基地區(qū)位補償價共計1094110.5元。本案處理中，北京市第二中級人民法院遵循誠實信用、維系交易信用體系原則，結合涉案房屋可能產(chǎn)生的期待利益，認為各方雖均對合同無效存在過錯，但賣方在本案中承擔主要過錯責任。

（二）依照相關意見予以配

司法實踐中，針對征遷利益分配原則，個別地區(qū)制定了司法裁判意見指導裁判，例如上海：

《上海高院關于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》（滬高法民一〔2004〕4號）規(guī)定：對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的情況，如果系爭房屋已經(jīng)征遷或者已納入征遷范圍的，應在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右。

參考案例：上海市第一中級人民法院（2018）滬01民終10576號

本案中，一審、二審法院針對此問題的裁判觀點分別為：

（1）一審法院認為，雙方對買賣涉案房屋的意思表示均是真實、自愿的，雖然因集體成員身份問題，買方無法取得對涉案的宅基地房屋的合法物權，但賣方在出賣涉案房屋十余年后才因征遷事宜向買方主張相關利益的行為亦有違誠實信用原則，亦是對合同履行完畢后長久以來形成秩序的否定和侵擾?；诖耍ㄔ罕局鹬噩F(xiàn)狀的前提，考慮到近年來房地產(chǎn)價格上漲和買方實際使用系爭房屋十余年及其使用期間對房屋的管理和貢獻，將征遷協(xié)議可獲得的征遷款扣除購買涉案房屋款后，按照賣方得30％、買方得70％的比例進行分割。

（2）二審法院認為，時隔16年，當賣方與征遷部門簽訂征遷安置補償協(xié)議后，賣方提起本案訴訟要求參與分配征遷補償款，實有悖誠實信用原則，維持一審判決買賣雙方7:3的房屋征遷款分割比例。

小結：上海市高級法院的意見為結合歷史因素及誠實信用原則，在買賣時間與訴訟事件間隔較久的情形下，從保護交易、維護誠信的角度出發(fā)，認為賣方違反誠實信用原則，應承擔較重不利后果，上海市范圍內(nèi)農(nóng)村宅基地買賣多參照此意見裁判。

（三）全部歸買方所有

宅基地買賣是雙方公平交易，購房款就是賣方應得的利益，在房屋已被征遷的情況下，賣方并未因出售房屋產(chǎn)生損失，其不得另行請求分割征遷補償利益。

參考案例：山東省高級人民法院（2020）魯民申10323號

本案中，一審、二審、再審法院針對此問題的裁判觀點分別為：

1、一審法院認為雙方系公平交易，賣方未遭受損失，無權請求征遷補償利益。

2、二審法院認為賣方無證據(jù)證明其主張因賣房所遭受的損失。

3、再審法院認為房屋買賣價款就是房屋的價值，賣方在房屋被征遷前的多年內(nèi)，對此均未提出過異議，且在出售房屋的行為中、出售后均無損失，賣方要求買方另行賠償損失，沒有事實依據(jù)。

小結：通過上述案例可知，有裁判觀點認為宅基地上房屋買賣是公平交易，在房屋已被征遷的情況下，雖然合同確認無效，但是賣方保有售房款后，無遭受損失，征遷與其無關，即賣方所收取的房屋買賣價款，就是“房屋+土地”的價值，這個價值是賣方當年出賣時就認可的，所以當房屋后來被征遷時，賣方未遭受損失。另外在本案中，賣方提出涉案房屋的宅基地補償，是基于申請人集體經(jīng)濟組織成員身份享有，買方明知其無權購買涉案房屋，故其對合同無效也存在明顯過錯，但法院并未采納該意見。因此，當宅基地（房屋）買賣之后，遇到征遷補償，山東高院認為征遷利益全部歸一方（買方）所有。

二、總結與建議

總的來說，各地人民法院的裁判觀點與尺度各有不同，且可以看出人民法院靈活裁判，可依據(jù)的不僅是法律、政策，還有當?shù)馗呒壏ㄔ簩Υ藛栴}的意見。法官綜合各種因素自由裁量土地使用權征遷利益在買賣雙方之間進行分割。各地法院首先參考的因素是“誠實信用原則”，無論是賣方還是買方，對于無論是因為何種原因?qū)е碌姆课葙I賣合同無效，在合同已履行多年、買方已使用房屋多年情況下，此時賣方如若干年后再回頭起訴，將大概率被法院認定為違反“誠實信用”。鑒于筆者目前沒有檢索到將征遷利益100%分配給賣方的案例，因此，筆者認為此類案件，在認定過錯、責任比例問題上，賣方提起訴訟要求確認房屋買賣合同無效的，其責任比例最少從50%起至100%，反饋到征遷利益分割問題上，賣方最終可能能得到的征遷款的比例至多為50%。

結合上述分析，為保護農(nóng)村房屋買賣交易安全，筆者建議：首先，在事先研判可能影響合同效力因素的前提下進行交易，并重點關注法律、政策、裁判觀點；其次，根據(jù)不動產(chǎn)物權設立采取登記生效主義，農(nóng)村房屋交易能辦理登記的，辦理登記，不能辦理登記的，取得村委會、鄉(xiāng)政府等相關部門的書面同意；最后，買賣雙方應本著誠實信用的原則進行房屋交易，避免利用司法博取利益的行為，如此不光占用司法資源，也會產(chǎn)生騰退房屋、相互返還財產(chǎn)、確定各方損失還是征遷利益分割等難以平衡各方利益的問題。因此，無論是農(nóng)村房屋的買方還是賣方，都應該在交易中注意上述問題，盡量避免糾紛，否則也不利于農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)，不利于各方利益保護。