《民法典》在物權(quán)編中設(shè)立了居住權(quán)作為一項(xiàng)新增的法定用益物權(quán)，拓寬了房屋價(jià)值的使用渠道。結(jié)合目前國(guó)家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略精神的背景和我國(guó)農(nóng)村房屋閑置與空置的現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為，在農(nóng)村房屋上設(shè)立居住權(quán)不失為盤(pán)活農(nóng)村房屋資源的一種新型有效路徑。因此本文將從居住權(quán)的法律規(guī)定展開(kāi)，對(duì)在農(nóng)村房屋上設(shè)立居住權(quán)的可行性、居住權(quán)的登記制度以及設(shè)立居住權(quán)對(duì)于農(nóng)村房屋價(jià)值的轉(zhuǎn)化三個(gè)方面進(jìn)行分析探討，最終給出筆者對(duì)于此項(xiàng)探討的實(shí)現(xiàn)建議。

一、農(nóng)村房屋上設(shè)立居住權(quán)的可行性

（一）立法規(guī)定層面

《民法典》在第三百六十六至三百七十一條新增設(shè)立了居住權(quán)的相關(guān)制度，分別從居住權(quán)的概念、合同、設(shè)立、限制、消滅以及以遺囑設(shè)立居住權(quán)的法律適用六個(gè)方面進(jìn)行了規(guī)定。由這些規(guī)定條文來(lái)看，居住權(quán)是指權(quán)利人通過(guò)合同或遺囑等方式享有的占有、使用他人住宅的用益物權(quán)。同時(shí)，在居住權(quán)的立法中，不僅沿襲了贍養(yǎng)撫養(yǎng)等目的的傳統(tǒng)法律制度基礎(chǔ)，也并未對(duì)房屋價(jià)值的多元化利用進(jìn)行完全限制。有效的兼顧了商品房購(gòu)買(mǎi)的穩(wěn)定性和房屋租賃的靈活性，有利于克服傳統(tǒng)二元化房屋供應(yīng)體系，具有鮮明的時(shí)代特征。[1] 因此，現(xiàn)代居住權(quán)雖然以保障特定群體的居住利益為主要目的，以社會(huì)性居住權(quán)為基礎(chǔ)，但也不排斥投資性居住權(quán)的設(shè)立。并且只有允許基于非身份關(guān)系居住權(quán)的設(shè)立，才更有利于體現(xiàn)居住權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬性，在新時(shí)代發(fā)揮其社會(huì)保障以及融資等財(cái)產(chǎn)利用多樣的功能?；诖?，我們以下對(duì)其在農(nóng)村房屋上設(shè)立居住權(quán)是否可行的問(wèn)題進(jìn)行討論。

依據(jù)《民法典》的居住權(quán)相關(guān)規(guī)定來(lái)看，居住權(quán)的客體為“他人的住宅”，從文義解釋來(lái)看自然應(yīng)包括農(nóng)村房屋，且根據(jù)最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組在《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編理解與適用（下）》一書(shū)中‘住宅只能是用于居住的房屋，包括但不限于商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、限競(jìng)房、兩限房、共有產(chǎn)權(quán)房以及農(nóng)村宅基地所建房屋等等’的表述來(lái)看，農(nóng)村房屋上是可以進(jìn)行居住權(quán)的設(shè)立的。

依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定來(lái)看，第六十二條第五款雖然限制農(nóng)村村民出賣(mài)、出租、贈(zèng)與住宅，但同時(shí)在第六款進(jìn)行規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤(pán)活利用閑置宅基地和閑置住宅。而在農(nóng)村房屋上設(shè)立有償居住權(quán)就不失為一種房屋價(jià)值實(shí)現(xiàn)的新途徑。

（二）設(shè)立路徑層面

 我國(guó)農(nóng)村房屋相較于城市商品房而言具有其特殊性。首先是土地性質(zhì)方面，房屋是在集體土地上的宅基地上修建，而宅基地的流轉(zhuǎn)僅限于本村集體組織成員。其次是房屋性質(zhì)方面，基于我國(guó)采取的“房地一體主義”，農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)則與宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)息息相關(guān)，且根據(jù)政策相關(guān)規(guī)定農(nóng)村住宅禁止向非本村集體組織成員及城鎮(zhèn)居民出售。而國(guó)家限制農(nóng)村宅基地和農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的根本原因在于，需要為相對(duì)弱勢(shì)的農(nóng)村居民群體的生存權(quán)益提供保障。但居住權(quán)的設(shè)立與買(mǎi)賣(mài)流轉(zhuǎn)并不相同，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的問(wèn)題在于所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，而居住權(quán)作為一項(xiàng)用益物權(quán)，僅在房屋上為他人設(shè)立了占有和使用的權(quán)利，宅基地及房屋所有權(quán)仍屬集體組織成員所有。 

按照2018年“中央一號(hào)文件”的精神以及國(guó)家關(guān)于農(nóng)村土地制度試點(diǎn)改革的不斷深化和實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見(jiàn)來(lái)看，農(nóng)村宅基地的“三權(quán)分置”是指將宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)相對(duì)分離，以此完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策……落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。因此，鄉(xiāng)村振興及適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)也是國(guó)家政策未來(lái)所倡導(dǎo)的方向。而在農(nóng)村房屋上進(jìn)行居住權(quán)的設(shè)立，可以使得土地所有權(quán)人仍為集體，且農(nóng)民仍作為宅基地的資格權(quán)人、使用權(quán)人和宅基地上房屋的所有權(quán)人，但可以在房屋上為不具有本集體成員身份的人設(shè)定居住權(quán)作為次級(jí)的用益物權(quán)，從而通過(guò)“三權(quán)分置”的方式有效盤(pán)活農(nóng)村房屋資源。

因此，在農(nóng)村房屋上設(shè)立居住權(quán)這一路徑，既沒(méi)有突破《憲法》第十條關(guān)于農(nóng)村土地屬集體所有的法律底線，也沒(méi)有觸碰《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售、城鎮(zhèn)居民禁止在農(nóng)村購(gòu)置宅基地的政策紅線。

二、農(nóng)村房屋設(shè)立居住權(quán)的困境

（一）來(lái)自房屋所有權(quán)確權(quán)登記的影響

居住權(quán)作為用益物權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定，其設(shè)立須經(jīng)登記才能生效。又因其設(shè)立客體為房屋，需要以房屋登記為基礎(chǔ)并不能進(jìn)行單獨(dú)登記，所以農(nóng)村房屋本身的登記是居住權(quán)在農(nóng)村房屋上登記設(shè)立的必然條件。由于農(nóng)村房屋的登記狀況與城鎮(zhèn)房屋不同，直至2015年《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式施行，農(nóng)村房屋的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作才深度推進(jìn)落實(shí)。受到曾經(jīng)相關(guān)法律法規(guī)不夠明確、登記不夠規(guī)范等因素影響，農(nóng)村房屋的本身登記存在一系列歷史遺留問(wèn)題，也會(huì)對(duì)居住權(quán)的登記產(chǎn)生影響。

（二）來(lái)自居住權(quán)登記制度的影響

居住權(quán)由于是新創(chuàng)設(shè)的用益物權(quán)，《民法典》對(duì)于居住權(quán)僅有六條宏觀規(guī)定，配套司法解釋也尚未對(duì)居住權(quán)的登記進(jìn)行規(guī)范?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等專門(mén)立法中也并無(wú)對(duì)于居住權(quán)登記制度的細(xì)化和完善規(guī)定。由此可見(jiàn)，目前居住權(quán)的登記制度存在缺失，如何登記在法律規(guī)范中并不明確，就可能產(chǎn)生登記不規(guī)范不全面的問(wèn)題。這必然會(huì)對(duì)農(nóng)村房屋上設(shè)立居住權(quán)的情況產(chǎn)生不利影響，導(dǎo)致后期履行過(guò)程產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，不利于保障居住權(quán)人的權(quán)利。

三、農(nóng)村房屋設(shè)立居住權(quán)的價(jià)值轉(zhuǎn)化

隨著城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展，農(nóng)村也在逐漸空心化，使得農(nóng)村宅基地和住宅的閑置情況不斷增多。因此，國(guó)家通過(guò)探索“三權(quán)分置”的方式，貫徹鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略部署，從而為盤(pán)活農(nóng)村資源、帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供政策支持。那么居住權(quán)作為新設(shè)用益物權(quán)，一定程度上也具有挖掘和擴(kuò)展房屋使用價(jià)值的功能，如何通過(guò)在農(nóng)村房屋上設(shè)立居住權(quán)將農(nóng)村房屋價(jià)值進(jìn)行轉(zhuǎn)化從而盤(pán)活農(nóng)村房屋資源，筆者對(duì)此提出以下兩項(xiàng)利用方案。

（一）交易流轉(zhuǎn)新方式

如今，人們對(duì)環(huán)境靜謐、空氣健康的退休養(yǎng)老生活的需求和回歸田園的向往逐漸加深，農(nóng)村房屋在此項(xiàng)方面具有其獨(dú)特的價(jià)值優(yōu)勢(shì)，受困于宅基地及房屋所有權(quán)不可向村集體組織外流轉(zhuǎn)的限制，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)存在合同無(wú)效的巨大風(fēng)險(xiǎn)，法定居住權(quán)的出現(xiàn)為滿足需求和跳出流轉(zhuǎn)困境提供了新的方式。

對(duì)于在城鎮(zhèn)居民意圖在農(nóng)村買(mǎi)房用于實(shí)際居住的情況而言，城鎮(zhèn)居民有對(duì)農(nóng)村房屋居住的需求，農(nóng)民有想利用農(nóng)村房屋價(jià)值的需求，雙方則可通過(guò)設(shè)立有償居住權(quán)的方式，使得農(nóng)村房屋所有權(quán)依舊屬于農(nóng)民，而城鎮(zhèn)居民依據(jù)農(nóng)民在其房屋上設(shè)立的居住權(quán)，享有長(zhǎng)期穩(wěn)定的居住權(quán)利并受到法律的保護(hù)。與目前大多使用的租賃方式相對(duì)比，簽訂書(shū)面居住權(quán)合同，同樣可以對(duì)居住的條件和要求、居住的期限、居住權(quán)人占有使用的具體權(quán)利義務(wù)等進(jìn)行協(xié)商約定，比如對(duì)是否可以與其家屬共同居住，或不得改變房屋的結(jié)構(gòu)、用途，保管房屋的義務(wù)等問(wèn)題達(dá)成意思自治。并且，設(shè)定居住權(quán)既可以不受租賃合同期限不得超過(guò)二十年的限制，其作為用益物權(quán)也要更優(yōu)于租賃的債權(quán)。

（二）合作建房新模式

實(shí)踐中，農(nóng)村房屋中合資建房與墊資建房的情形不在少數(shù)。具體形式為農(nóng)民與非本集體組織成員，雙方通過(guò)簽訂合作建房協(xié)議進(jìn)行約定，由農(nóng)民一方提供宅基地，另一方作為提供資金作為出資方或雙方共同出資建造房屋，再對(duì)房屋的占有使用等權(quán)益進(jìn)行分配。但這種方式可能存在因出資方不具備村民身份、合作建房協(xié)議構(gòu)成對(duì)宅基地使用權(quán)的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓而導(dǎo)致無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)，出資方也就無(wú)法獲得相應(yīng)權(quán)屬。而法定居住權(quán)的出現(xiàn)，同樣為合作建房的權(quán)益劃分提供了新的模式。

在合作建房的模式中，如果在所建房屋上為出資人設(shè)定居住權(quán)，不僅可以避免一些因?yàn)楹腺Y、墊資的性質(zhì)沒(méi)有約定或約定不明，導(dǎo)致糾紛裁判中將資金認(rèn)定為借款的情況。并且，在合作建房中適用居住權(quán)制度的最大的優(yōu)勢(shì)在于，其主體資格并不存在居住權(quán)人是不是具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份限定，并且可以通過(guò)并在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記對(duì)抗第三人，從而獲得更具有類似于物權(quán)的效力。

四、農(nóng)村房屋設(shè)立居住權(quán)的建議與展望

（一）建議討論 

就當(dāng)前法律規(guī)范而言，具有全國(guó)層面適用效力的居住權(quán)登記規(guī)范僅有《民法典》及自然資源部擬定的《居住權(quán)等登記辦法（試行）》中進(jìn)行了原則性規(guī)定，且根據(jù)2022年10月30日由自然資源部最新發(fā)布的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》（征求意見(jiàn)稿）來(lái)看，也僅在五十三條進(jìn)行了三款概括性規(guī)定。雖有居住權(quán)制度的基本架構(gòu)，但由于相關(guān)法規(guī)或司法解釋的并未完善細(xì)化，居住權(quán)登記很難進(jìn)行有效規(guī)范。

實(shí)踐中，大多城市已經(jīng)開(kāi)始辦理居住權(quán)登記，且深圳、長(zhǎng)沙、武漢、石家莊、六安、邯鄲、滁州等地市在2021年至2022年間均已出臺(tái)居住權(quán)登記操作規(guī)范文件，對(duì)居住權(quán)的登記流程、申請(qǐng)材料以及辦理審查等問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定，且此類文件中也并未對(duì)農(nóng)村房屋設(shè)立居住權(quán)進(jìn)行限制。

鑒于現(xiàn)階段的居住權(quán)登記制度主要以各地相關(guān)文件進(jìn)行規(guī)范，筆者建議，政府可以在結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的基礎(chǔ)上，依據(jù)《民法典》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定研究制定本地的居住權(quán)相關(guān)登記規(guī)范進(jìn)行試行或在本地具有設(shè)立條件的地區(qū)進(jìn)行居住權(quán)登記制度試點(diǎn)，對(duì)居住權(quán)的登記制度進(jìn)行細(xì)化和規(guī)范，指導(dǎo)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的具體操作，真正貫徹落實(shí)《民法典》關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)規(guī)定，依法規(guī)范農(nóng)村房屋居住權(quán)登記，保障農(nóng)民和居住權(quán)人的合法權(quán)益，盤(pán)活農(nóng)村房屋資產(chǎn)，貫徹鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略精神。

（二）展望討論

立足于2018年“中央一號(hào)文件”關(guān)于土地改革中對(duì)于三權(quán)分置的制度探索，結(jié)合《鄉(xiāng)村振興促進(jìn)法》中國(guó)家對(duì)于社會(huì)資本到鄉(xiāng)村發(fā)展與農(nóng)民利益聯(lián)結(jié)型項(xiàng)目、城市居民到鄉(xiāng)村旅游、休閑度假、養(yǎng)生養(yǎng)老的指導(dǎo)鼓勵(lì)，參考農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)、抵押領(lǐng)域的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。筆者認(rèn)為，政府在不違反法律法規(guī)及政策規(guī)定的情況下，可以對(duì)于居住權(quán)在農(nóng)村房屋上的設(shè)立制定本地的規(guī)范性文件，進(jìn)行試點(diǎn)嘗試，從而轉(zhuǎn)化農(nóng)村房屋的資產(chǎn)價(jià)值。比如，在試點(diǎn)地區(qū)適度放寬居住權(quán)的投資性適用，使其在旅游民宿的經(jīng)營(yíng)等方面也可以體現(xiàn)價(jià)值，從而使農(nóng)村房屋進(jìn)入市場(chǎng)獲得收益，為鄉(xiāng)村振興注入資本。相信隨著居住權(quán)制度的貫徹實(shí)施和發(fā)展，它的適用領(lǐng)域和價(jià)值定位都會(huì)有更大的可能性。

引用：[1]最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編：《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編編理解與適用（下）》，人民法院出版社2021年版。