一、征遷中的法定程序

（一）意愿征詢

房產(chǎn)強(qiáng)制征用管理機(jī)構(gòu)須要密切關(guān)注并嚴(yán)密監(jiān)管征收前的意見(jiàn)征集工作。僅在絕大數(shù)產(chǎn)權(quán)所有者及公有住房的租戶達(dá)成共識(shí)并同意的條件下，才可啟動(dòng)老城區(qū)的更新重建項(xiàng)目。擬定的征用區(qū)域應(yīng)由同級(jí)地方政府予以明確。通常情況下，初步意愿征詢階段，同意改建的比例不得低于90%。

（二）征收范圍確定，發(fā)布暫停公告

縣域內(nèi)負(fù)責(zé)征房的部門將依照建設(shè)主體遞交的必備文件及房產(chǎn)征用之請(qǐng)求，向同級(jí)人民政府提議啟動(dòng)征用程序。在得到縣級(jí)人民政府的批準(zhǔn)意見(jiàn)后三個(gè)工作日之內(nèi)，需在將征用的區(qū)域內(nèi)宣布暫緩作業(yè)命令，告知不動(dòng)產(chǎn)所有者及公有住房的租戶在該區(qū)域禁止新建、擴(kuò)建、翻新居所，或更改房屋功能及變動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記等活動(dòng)，目的是減輕征收中評(píng)估工作量和減少補(bǔ)償金額的重復(fù)計(jì)算。若有違背該規(guī)定者，不予補(bǔ)償。此項(xiàng)暫緩措施的期限定為一年，倘若需求延長(zhǎng)，相關(guān)征收機(jī)構(gòu)必須在截止日期前15天內(nèi)在受影響的區(qū)域內(nèi)公布延期通告，可延長(zhǎng)期限，但延期最終不得超出一年。

（三）擬定征收補(bǔ)償方案并公開(kāi)征求意見(jiàn)

征收補(bǔ)償方案、征收補(bǔ)償協(xié)議和征收補(bǔ)償決定這三份文件在基本內(nèi)容上應(yīng)當(dāng)是一致的。它們的區(qū)別在于針對(duì)的對(duì)象和法律性質(zhì)。征收補(bǔ)償方案是為了涉案項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的所有被征收人而制定的，而征收補(bǔ)償協(xié)議則是與具體某戶被征收人自愿簽訂的文件。征收補(bǔ)償決定是征收方單方面向某戶不愿配合簽約搬遷的被征收人下達(dá)的決定。

（四）征收評(píng)估

下述條目歸納了房產(chǎn)估值的關(guān)鍵步驟：選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)—明確估值基準(zhǔn)日期—采納合適的估價(jià)手段—進(jìn)行實(shí)際估值工作—完成估值結(jié)果及撰寫報(bào)告—處理提出的質(zhì)疑與不同意見(jiàn)。在整個(gè)過(guò)程中，必須采用地區(qū)性的選舉和公開(kāi)公告制度，保障所有受征收居民在估價(jià)活動(dòng)中享有同等的參與權(quán)。

（五）征收補(bǔ)償

在這一階段，如果雙方能夠達(dá)成一致，就會(huì)簽訂補(bǔ)償協(xié)議；但如果在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)雙方無(wú)法進(jìn)行協(xié)商，或者盡管協(xié)商了但無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，那么縣級(jí)人民政府將會(huì)做出《征收補(bǔ)償決定》。

二、關(guān)于房產(chǎn)征用及相應(yīng)賠償?shù)恼椒闪鞒?/span>

（一）征收決定程序

1.施工組織提出土地需求，縣級(jí)政府部門開(kāi)展房產(chǎn)征用流程。

2.征地機(jī)構(gòu)安排對(duì)擬征用區(qū)域內(nèi)的住宅實(shí)施普查記錄，并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)披露普查的成果；

3.房產(chǎn)收購(gòu)機(jī)構(gòu)規(guī)劃了收購(gòu)賠付計(jì)劃，遞交給縣級(jí)政府進(jìn)行核準(zhǔn)。

4.縣域行政機(jī)關(guān)協(xié)同相關(guān)機(jī)構(gòu)評(píng)估并修正擬定的征用補(bǔ)償計(jì)劃，同時(shí)向社會(huì)予以公示以征詢民意，公示期限不應(yīng)低于三十天。

5.在征詢大眾反饋的時(shí)限結(jié)束之際，縣級(jí)政府將披露征詢民意的結(jié)果，并依照群眾建議對(duì)征地補(bǔ)償計(jì)劃作出相應(yīng)調(diào)整。

6.政府按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；

7.全額收取的賠償資金應(yīng)確保妥善存放于指定賬戶，并且專項(xiàng)資金嚴(yán)格用于其預(yù)定目的。

8.縣級(jí)政府發(fā)布并宣布了住宅征用的決議，并且同時(shí)撤銷了土地的使用權(quán)限。

9.對(duì)于不同意征收裁決的當(dāng)事人而言，他們既可以請(qǐng)求進(jìn)行行政審查，亦有權(quán)向法院提出行政訴求。

（二）征收補(bǔ)償程序

1.征收對(duì)象通過(guò)協(xié)議選擇房產(chǎn)評(píng)價(jià)公司；如協(xié)商無(wú)效，則采取多數(shù)票決、隨機(jī)選取等方法確定。

2.評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)即將征用的住宅的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了鑒定，并向每一位房屋所有者遞交了個(gè)別鑒定結(jié)果報(bào)告。

3.受征用者有權(quán)挑選補(bǔ)償方法，既可選擇現(xiàn)金賠償，亦可選取以產(chǎn)權(quán)換房或?qū)F(xiàn)金與置換房產(chǎn)混合的賠償形式。

4.房產(chǎn)收購(gòu)機(jī)構(gòu)與所有者簽訂了補(bǔ)償合同；

5.如房產(chǎn)征用機(jī)關(guān)與權(quán)利受影響者在規(guī)定簽署補(bǔ)償方案的時(shí)間范圍內(nèi)未能協(xié)商一致于補(bǔ)償條款，或者該征用房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬不明，應(yīng)由相關(guān)房屋征用機(jī)關(guān)向作出征用裁決的縣一級(jí)人民政府申請(qǐng)確定補(bǔ)償措施，并通過(guò)公示公布。

6.縣級(jí)政府依照賠償方案向受征用者提供賠償；受征用者須在定下的遷移期限內(nèi)（該期限不得短于90天）執(zhí)行遷移工作。

7.征收對(duì)象若對(duì)賠償方案不滿，得以請(qǐng)求行政審核或者直接發(fā)起行政訴訟。

（三）搬遷程序

1.自行搬遷

（1）住宅征收機(jī)關(guān)與適用征收的個(gè)體達(dá)成賠償合意，后者需遵照商定的遷出時(shí)限辦理遷移工作。

若房產(chǎn)強(qiáng)制收購(gòu)機(jī)構(gòu)在既定的賠償方案商定期限內(nèi)未能與被征用者就賠償事宜達(dá)成一致，亦或是該房產(chǎn)權(quán)屬主體存在疑問(wèn)，該機(jī)構(gòu)需向相應(yīng)的縣級(jí)政府提交申請(qǐng)，請(qǐng)求決定進(jìn)行房屋的強(qiáng)制征用。相應(yīng)的縣級(jí)政府需依據(jù)賠償方案對(duì)受征用者實(shí)施賠償。在政府制定的遷移時(shí)限內(nèi)（該時(shí)限不低于90天），受征用者需完成遷移工作。

2.強(qiáng)制搬遷

（1）不能通過(guò)司法途徑反對(duì)的被動(dòng)搬遷：即若征地機(jī)關(guān)在既定補(bǔ)償方案的截止日期前無(wú)法與房產(chǎn)所有者達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，或者所有者資料不全時(shí)，必須上報(bào)至同級(jí)政府請(qǐng)求作出征用決定。由政府作出的決定會(huì)指引對(duì)居民的補(bǔ)償措施。如果在法定時(shí)限內(nèi)被征用方既未申請(qǐng)行政復(fù)議亦未發(fā)起行政訴訟，并且在政府規(guī)定的至少90天的搬遷期限內(nèi)沒(méi)有搬離，地方政府將根據(jù)法律程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行搬遷。

（二）通過(guò)司法程序?qū)嵤┢冗w：如房產(chǎn)征用的賠償措施已經(jīng)確立，并設(shè)定了簽訂期限，但是征收機(jī)構(gòu)未能與被征收者協(xié)商一致達(dá)成賠償協(xié)定，雙方中任何一方均可向法院提出訴訟。依據(jù)法院的裁決、決定或和解，政府需對(duì)被征用者給與相應(yīng)的補(bǔ)償。法院的裁決、決定或和解若沒(méi)有得到執(zhí)行，人民法院將依法實(shí)施民事強(qiáng)制執(zhí)行措施。

總述：補(bǔ)償和安置事宜落實(shí)后，原房屋業(yè)主與征遷對(duì)象之間的權(quán)益瓜葛便告終結(jié)，通常不再有資格就強(qiáng)遷拆毀行為啟動(dòng)行政法律程序。

三、實(shí)務(wù)中集體土地征遷中部分常見(jiàn)問(wèn)題探討

（一）因繼承原因?qū)е峦獯鍛艏藛T取得宅基地使用權(quán)的，該項(xiàng)征收補(bǔ)償款是否可以直接發(fā)放給繼承人？

依據(jù)自然資源部下發(fā)的《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》及現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)可以繼承，但必須滿足特定條件。具體來(lái)說(shuō)，宅基地的所有權(quán)屬于村集體，而使用權(quán)則歸房屋所有權(quán)人所有。因此，宅基地的使用權(quán)不能單獨(dú)繼承，只能隨同房屋一并繼承。此外，城鎮(zhèn)戶籍的子女也可以依法繼承農(nóng)村宅基地的使用權(quán)，并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。這意味著，即使繼承人原本是城鎮(zhèn)戶籍，他們?nèi)匀豢梢酝ㄟ^(guò)繼承房屋來(lái)獲得宅基地的使用權(quán)，綜上，外村戶籍人員可以依法繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)，并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。但結(jié)合實(shí)踐中南疆片區(qū)部分縣市還未完善宅基地登記確權(quán)工作，此項(xiàng)認(rèn)定應(yīng)根據(jù)具體情況執(zhí)行，具體落實(shí)到征收補(bǔ)償中，合法繼承宅基地的使用權(quán)人可享有征收補(bǔ)償款。

（二）戶籍遷出后，親屬之間無(wú)償轉(zhuǎn)讓給戶籍遷出人員的，該項(xiàng)宅基地征收補(bǔ)償款應(yīng)發(fā)放給誰(shuí)？

如果親屬之間進(jìn)行了無(wú)償轉(zhuǎn)讓的宅基地在征收補(bǔ)償款分配時(shí)，首先應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓行為是否得到了相關(guān)集體經(jīng)濟(jì)組織或法律認(rèn)可。如果轉(zhuǎn)讓行為有效，且轉(zhuǎn)讓后的受讓人在征收補(bǔ)償安置方案確定時(shí)仍是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，那么理論上受讓人應(yīng)當(dāng)有權(quán)獲得相應(yīng)的補(bǔ)償款。如果受讓人已遷出戶籍，則可能面臨僅享有住宅的補(bǔ)償，具體實(shí)踐中仍需通過(guò)村級(jí)“四議兩公開(kāi)”的形式進(jìn)行討論，由村集體共同表決決定宅基地中除房屋外的占地分配。

（三）“一戶多宅”情況下，超出面積的宅基地土地補(bǔ)償款如何發(fā)放及達(dá)到分戶標(biāo)準(zhǔn)未分戶的其補(bǔ)償面積是否按照分戶標(biāo)準(zhǔn)核定？

在探討一戶多宅征收補(bǔ)償款發(fā)放的問(wèn)題時(shí)，首先需要明確的是，我國(guó)法律對(duì)于農(nóng)村宅基地的管理有著明確的規(guī)定，即實(shí)行“一戶一宅”的原則。這一原則旨在合理利用土地資源，防止土地浪費(fèi)，同時(shí)也是為了保障農(nóng)民的基本生活需求。然而，實(shí)際情況中，一戶多宅的現(xiàn)象普遍存在，這不僅違反了法律規(guī)定，也造成了土地資源的浪費(fèi)和社會(huì)公平的實(shí)現(xiàn)受阻。對(duì)于一戶多宅的征收補(bǔ)償款發(fā)放問(wèn)題，國(guó)家在征收農(nóng)村房屋、土地時(shí)，必須遵循公共利益原則、法律保留原則、足額補(bǔ)償原則、比例原則和正當(dāng)程序原則等基本原則。這意味著，在進(jìn)行征收時(shí)，不僅要考慮到國(guó)家和集體的利益，還要充分考慮到被征收人的合法權(quán)益，確保其獲得公平合理的補(bǔ)償。在具體實(shí)施過(guò)程中，對(duì)于違法占用多處宅基地的情況，應(yīng)當(dāng)依法收回；而對(duì)于以合法方式取得多處宅基地使用權(quán)的情況，則需要兼顧宅基地的保障功能和市場(chǎng)功能，完善現(xiàn)有宅基地制度，構(gòu)建宅基地有償使用和退出機(jī)制。這包括對(duì)宅基地面積超標(biāo)部分征稅，以及建立宅基地自愿有償退出制度等措施。

（四）外村戶籍人員購(gòu)買宅基地的，應(yīng)如何發(fā)放征收補(bǔ)償款？

按照《最高人民法院發(fā)布19起合同糾紛典型案例之五：鄒克友訴張守忠合同糾紛案》的典型意義分析，誠(chéng)實(shí)信用是人們社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本道德準(zhǔn)則，也是社會(huì)主義核心價(jià)值觀的重要內(nèi)容。在本案中，法官根據(jù)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，確認(rèn)涉案樓基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效；與此同時(shí)，引入誠(chéng)信原則，在合理的限度內(nèi)彌補(bǔ)受讓人的損失，讓失信人承擔(dān)一定的法律制裁。如此，既能有效地平衡雙方的利益，也有助于培養(yǎng)社會(huì)公眾的誠(chéng)信觀念。這也是在審判實(shí)踐中培育和踐行社會(huì)主義核心價(jià)值觀的良好體現(xiàn)。撰寫本文的律師在實(shí)踐中更多以將矛盾化解在基層為出發(fā)點(diǎn)進(jìn)行解決，由征遷實(shí)施部門居中調(diào)解，協(xié)商解決征收補(bǔ)償款發(fā)放問(wèn)題。

（五）家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)地的征收土地補(bǔ)償款、安置補(bǔ)償費(fèi)如何分配？

依據(jù)《土地管理法》“第四十八條 征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。......縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。”同時(shí)，按照《關(guān)于做好<土地管理法>施行后過(guò)渡期內(nèi)土地征收管理工作的通知》（新政辦函〔2020〕39號(hào)）“三、認(rèn)真做好土地征收補(bǔ)償（二）規(guī)范征地補(bǔ)償費(fèi)用分配方式。土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有”等規(guī)定可知，關(guān)于家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)地的土地補(bǔ)償款應(yīng)歸村集體所有，但實(shí)踐中均以農(nóng)用地片區(qū)綜合地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行此類補(bǔ)償款的計(jì)算，即補(bǔ)償時(shí)對(duì)土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)未做明確區(qū)分，故堅(jiān)守的原則是不降低農(nóng)戶原有的生活水平，有條件的地區(qū)還可納入社會(huì)保障體系進(jìn)行統(tǒng)籌安排。

結(jié)語(yǔ)

構(gòu)建法制政府是實(shí)施全方位法制治國(guó)的核心職責(zé)和主要目標(biāo)，同時(shí)也是促進(jìn)國(guó)家管理結(jié)構(gòu)和管理技能現(xiàn)代化的重要環(huán)節(jié)。因此，政府在實(shí)施城市征遷工作必須遵循法定程序，確保有法可依、有法必依。

聲明：本文觀點(diǎn)系作者個(gè)人觀點(diǎn)，僅用于交流討論目的，供讀者參考，并非元正盛業(yè)律師事務(wù)所正式法律意見(jiàn)或建議。如您有相關(guān)法律問(wèn)題的意見(jiàn)交流或需要法律服務(wù)，請(qǐng)與本所或作者聯(lián)系。